Eplucher les petites annonces, activer son réseau social, être dans les starting-blocks pour les visites, fournir un dossier bien ficelé, relancer les gérances... Dans le contexte de la crise du logement, la recherche d’un appartement requiert beaucoup d’énergie... et de temps! La situation est particulièrement tendue sur l’arc lémanique, où la pénurie est extrêmement forte avec un taux de vacance quasi nul.

Une pénurie qui n’a cessé de s’aggraver partout en Suisse romande dès 2005. De quoi faire grimper les loyers. «Depuis le début de l’année, les loyers de l’offre* restent à la hausse dans l’arc lémanique, mais dans des proportions moins importantes qu’auparavant, à Genève également», indique Hervé Froidevaux, associé désigné chez Wüest & Partner. Ainsi, la part du revenu que les ménages consacrent au loyer (taux d’effort) est toujours plus grande.

Comment éviter le cortège des visites? L’Hebdo est parti à la chasse aux trucs et astuces, et propose une sélection de sept conseils. D’autres ficelles et tactiques, généralement issues de témoignages, complètent cet arsenal dans les pages consacrées à chaque canton (pages 40 à 55).

Conseil 1: Devenir membre d’une coopérative. 21 538. C’est le nombre de logements en coopérative ou fondation qui sont regroupés à ce jour à l’enseigne de la section romande de l’Association suisse pour l’habitat (ASH). Autant d’appartements qui sont loués à prix abordables. «Les coopératives d’habitation sont en effet les seuls maîtres d’ouvrage, d’utilité publique ou non, à ne pas spéculer leurs biens immobiliers et à offrir des logements à prix coûtant, soit 20% moins cher en moyenne que sur le marché libre», explique Patrick Clémençon, rédacteur en chef de la revue Habitation. Leur secret: les coopératives construisent sur des terrains mis en droit de superficie et s’interdisent tout but lucratif.

La plupart des coopératives fonctionnent sur le même principe. Pour pouvoir accéder à un logement, il faut remplir une demande d’admission. Le candidat figure dès lors sur une liste d’attente. Dès qu’un logement lui est attribué, il devient sociétaire et doit souscrire – à titre de garantie – un nombre de parts sociales qui correspond en général à la surface de l’objet loué (ce montant peut varier de quelques centaines à quelques milliers de francs).

En fonction de la demande, le délai d’attente peut aller de quelques mois à plusieurs années. En effet, les coopératives ne détiennent que 5% du marché immobilier en Suisse. «Il faut s’inscrire auprès de plusieurs coopératives», conseille Roger Dubuis, secrétaire général romand de l’ASH. Le site internet de l’association (www.ash-romande.ch) fournit la liste de quelque 200 coopératives qui sont classées par canton.

Mais mieux vaut cibler sa demande, les coopératives étant très diverses. Le secrétariat de l’ASH se tient à disposition pour orienter les futurs sociétaires dans leur choix. Il est également possible de monter son propre projet et de créer sa coopérative d’habitation. L’ASH propose alors d’apporter son aide juridique et financière.

Conseil 2: Vérifier si l’on a droit à un logement social. «Parfois, certaines familles ignorent qu’elles ont droit à un appartement subventionné», explique cette responsable de régie, qui invite systématiquement les chefs de famille au budget serré à procéder à la vérification.

Les critères d’accès diffèrent d’un canton à l’autre. Le guide social romand (www.guidesocial.ch) immobilier permet de consulter rapidement les exigences (limites de revenu et de fortune, nombre de personnes dans le ménage, etc.) de chaque canton en matière de logements sociaux (indiquer «logement subventionné» dans «Consulter le droit cantonal»). Il fournit également les coordonnées des offices cantonaux du logement, à qui les demandes de subventionnement doivent être adressées ou qui indiquent la marche à suivre.

Conseil 3: Eviter les hausses de loyer injustifiées. Nouveau locataire, nouveau loyer. Les propriétaires profitent souvent de la conclusion d’un bail pour faire passer une hausse de loyer. Lorsqu’elle a lieu en période de pénurie (c’est-à-dire quand le nombre de logements locatifs vacants est inférieur à 1% sur le marché local) ou lorsqu’elle atteint 10% ou plus, le nouvel occupant de l’appartement peut contester le loyer initial.

Mais comment connaître le montant du précédant loyer? Le comparateur sur l’internet Comparis propose sur l’espace immobilier de son site (www.comparis.ch) un outil de suivi de l’évolution des prix sur cinq ans (fonction «Historique des loyers»). Mais il y a plus efficace: «Une fois installé, le locataire peut demander, par lettre recommandée, au bailleur ou à sa régie le montant du loyer précédant», explique Carlo Sommaruga, secrétaire général de l’Asloca romande. Qui conseille de s’adresser ensuite, bail en main, aux sections cantonales de l’Association suisse des locataires, qui analyseront les possibilités de recours.

Si le délai pour contester le loyer initial est de 30 jours, il ne commence à courir qu’à compter de la mise à disposition du logement, soit en général lors de la remise des clés, et non de la signature du contrat. Aux yeux de l’Asloca, trop peu de locataires osent contester. «Sur les quelque 650 demandes qui sont déposées chaque année en Suisse, 600 émanent des cantons de Vaud et de Genève.

Mais ce n’est pas assez si on veut stabiliser de manière générale les prix», regrette Carlo Sommaruga. Et de rappeler que le locataire est protégé contre tout congé abusif durant toute la procédure, ainsi que durant les trois ans qui suivent la fin de cette dernière. Alors, comme dirait Stéphane Hessel: «Locataires, indignez-vous!»

Conseil 4: Viser les logements «lowcost». Une partie de l’augmentation des loyers est due aux exigences techniques et écologiques toujours plus élevées des bâtiments, ce qui dope les coûts de construction. De plus, les locataires sont toujours plus friands en surface habitable. «Certains promoteurs visent désormais l’efficacité (bonne compacité des bâtiments) et la performance (durée de planification réduite)», indique Hervé Froidevaux de Wüest & Partner.

Pour réduire leurs coûts et offrir des loyers abordables, les appartements sont épurés: pas de gadgets techniques, des matériaux simples, des équipements modestes. «On n’a pas besoin de trois salles d’eau pour être heureux. Nous cherchons à offrir une qualité de vie dans un environnement agréable», explique Philippe Truan, directeur du fonds immobilier Solvalor 61, qui projette de construire 42 logements abordables de 4,5 pièces en duplex au Mont-sur-Lausanne.

Ces 120 m2 avec jardin seront disponibles dès 2300 francs par mois. «Il y a beaucoup d’opportunisme dans le marché immobilier aujourd’hui. Il faut garder raison pour durer sur le long terme», est convaincu Philippe Truan.

Conseil 5: Faire appel à un chasseur d’appartements. Recherche appartement ou maison. La célèbre émission de M6 a mis en lumière une nouvelle profession: chasseur immobilier. Jusqu’alors cantonné au segment du haut de gamme, le métier se développe désormais partout où sévit la pénurie. Ainsi, nombre de sociétés de relocation actives sur Genève et l’arc lémanique, dont la clientèle d’expatriés a diminué, ont réorienté leurs activités dans le coaching immobilier, notamment pour la location.

Créée il y a deux ans à Lausanne, Accessimmo en a fait son activité principale. La société propose de se substituer à ses clients pour leur dénicher l’appartement idéal. «Tout dépend de la demande, mais il faut en moyenne deux mois pour trouver un logement qui répond à l’objectif du client», indique Sarah Mottaz N’Dele, sa directrice. Au dépôt du premier dossier, le client devra payer un montant unique de 150 francs de frais; puis, à l’obtention du bail, un demi-loyer charges comprises ou au minimum 850 francs.

Basée à Aubonne, la toute jeune Boîte O Services – qui se positionne auprès des particuliers comme une entreprise à tout faire (jardin, animaux, travaux, etc.) – fonctionne également comme coach en immobilier. «Soit on effectue la recherche de A à Z pour un type d’objet précis, soit le client nous fournit la liste des appartements à visiter», explique Johann Frain, fondateur et directeur. Les prestations sont facturées à l’heure (54 francs), à quoi il faut ajouter les frais de déplacement.

Quelles sont les astuces de ces pros de la chasse à l’appartement? La disponibilité pour les visites, les contacts personnalisés avec les régies ainsi qu’avec les architectes et tous les pros de l’immobilier, ce qui permet d’anticiper le marché. Pour plus d’informations à ce propos: www.accessimmo.ch - www.laboiteoservices.ch - www.amenagement-espace.ch

Conseil 6: Echanger via des sous-locations croisées. «Lausanne: échange mon 2,5 pièces à Montchoisi contre un 3,5 pièces à maximum 10 minutes à pied de la gare.» Dans les petites annonces, il y a pléthore d’offres de ce genre. Reste que les échanges qui aboutissent sont plutôt rares, confirment la plupart des gérances.

Carlo Sommaruga, secrétaire général de l’Asloca et conseiller national socialiste, qui a déposé une initiative parlementaire pour «favoriser l’échange d’appartements», explique pourquoi: «Les annonces reflètent généralement des tentatives d’échanges, le transfert d’un contrat avec un autre locataire n’étant possible qu’au travers de la signature d’un nouveau bail.» Il faut donc que les deux locataires soient acceptés par leurs nouveaux bailleurs, qui peuvent refuser l’échange même si le nouveau locataire est solvable. D’ailleurs, les propriétaires préfèrent généralement faire des travaux et remettre le logement sur le marché à un prix plus élevé.

L’astuce? Procéder à une souslocation croisée, en conservant les mêmes loyers. «La sous-location est tout à fait possible et légale, pour autant que le bailleur en soit informé et qu’elle soit justifiée», précise Carlo Sommaruga. Et d’ajouter que la durée ne doit pas forcément être déterminée. «Par exemple, une famille peut avoir besoin d’un appartement plus grand le temps que les enfants soient formés et quittent le domicile familial.» Dans tous les cas, les annonces d’échange d’appartements sont un excellent moyen d’être informé des logements à louer avant qu’ils ne soient sur le marché officiel.

Conseil 7: Ne pas viser trop grand. Pourquoi notre dossier n’a-t-il pas été retenu? Il est assez fréquent que des couples, bien sous tous rapports, se heurtent à cette question. «Nous cherchons un 4,5 pièces. Nous travaillons tous les deux à 100%, gagnons un joli salaire, et n’avons pas de poursuites. Nous avons déposé trente dossiers et n’avons jamais été retenus! Pourquoi?»

Face à cette énigme, beaucoup crient au scandale et désespèrent. Et pourtant, la réponse est contenue dans la question: l’objet souhaité – un 4,5 pièces – est «trop» grand pour un couple sans enfants. Dans le contexte de la pénurie qui touche gravement l’arc lémanique, cet appartement sera prioritairement attribué à une famille, préviennent plusieurs gérances. Alors restez sage, ce qui vous évitera de finir comme la grenouille de La Fontaine face au bœuf!

*Les loyers de l’offre sont compilés par Wüest & Partner à partir des annonces de location parues dans la presse et sur l’internet. Ils concernent les nouvelles locations, qui sont par définition plus élevées que les loyers moyens payés par la plupart des locataires, car ceux-ci évoluent peu.

Bernard Nicod

«Restez aimable»

Acteur majeur de l’immobilier romand, Bernard Nicod dirige le groupe du même nom qu’il a créé en 1977. Répartis dans douze agences, les services de l’entreprise, qui emploie 210 collaborateurs, comprennent la gestion et l’administration de 2130 immeubles pour quelque 40 000 locataires et copropriétaires.

Dans votre travail quotidien de régie immobilière, comment vivez-vous la pénurie?

Il y a, au guichet, une tension insupportable. Il m’arrive de m’asseoir au fond de la réception dans notre plus grand bureau, à Lausanne. Durant une heure, j’écoute et je regarde. C’est juste épouvantable! Le nombre de gens qui essaient de remonter jusqu’à moi ou à mon secrétariat, tous ces «il faut absolument», «c’est très important»...

Le quotidien de nos secrétaires de location n’est pas toujours très gai. A Genève, il n’y a quasiment rien à louer. C’est un peu comme à l’époque de la boucherie communiste: il y a cent personnes qui font la queue devant le magasin et on leur fait croire qu’il y a de la viande dans la vitrine; or il n’y en a pas. Ça gueule, ça hurle. La tension monte, et socialement, ça n’est pas bon.

En vient-on aux mains?

Non, quand même pas. Mais une fois, nous avons eu un fou qui est arrivé avec un fusil. Les secrétaires disposent d’un petit bouton qu’elles peuvent actionner en cas d’urgence. Quand j’ai entendu l’alarme, je suis descendu à plein gaz. J’ai aussitôt vu que le fusil n’était pas chargé. J’ai pris l’arme, ce qui a affolé ma secrétaire. Nous avons pu discuter, et tout est rentré dans l’ordre.

Vous arrive-t-il de vous faire aborder dans la rue?

Tout le temps. En général, je donne mon numéro de téléphone, mais je n’ai pas d’e-mail. Ce déséquilibre est gênant pour tout le monde. Mais le vrai problème, ce sont les familles dans le besoin.

Comment le locataire peut-il faire la différence?

Le maître mot, c’est la patience. Pas la patience bête, mais la patience proactive! C’est-à-dire avoir un bon dossier (complet, avec des sûretés et les papiers nécessaires) et rester aimable au guichet avec la secrétaire de location, qui peut faire la petite différence au départ. Autrefois, à l’entrée des clubs, il y avait 50 personnes devant la porte. On ne laissait pas pénétrer tout le monde.

Celui qui était gentil, patient et qui présentait bien, passait avant les autres. Celui qui gueulait, criait, insultait, devait attendre. Et puis il faut toujours marquer sa présence: «J’ai une femme et deux enfants, j’ai besoin de cet appartement; je ne peux pas dépenser plus, et je ne peux pas attendre le 30 septembre. A cette date, il faut que je sois logé, pas à Bümpliz, mais à Lausanne.» Il faut savoir relancer, pas harceler.

Et le piston?

Ce n’est pas la règle, mais ça aide. Toutefois, lorsqu’il y a trois recommandations – l’une d’un conseiller d’Etat, l’autre d’un gros client et la troisième d’un ami qui investit chez nous – et que l’on ne peut pas décider de l’attribution du logement parce que c’est le propriétaire qui a le dernier mot, c’est extrêmement délicat. On est entre le marteau et l’enclume.

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