Il y en a 48 000. Presque cinq dizaines de milliers d’immeubles parsemés sur l’ensemble du territoire genevois. Certains sont détenus par la même famille depuis quatre siècles, comme les maisons patriciennes de la Vieille-Ville.
«NOUS SOMMES LE PLUS GRAND PROPRIÉTAIRE DU CANTON AVEC 7800 LOGEMENTS.» Claude-Victor Comte, directeur de la caisse de pension CIA
D’autres changent de main plusieurs fois par décennie, voire plusieurs fois par jour pendant les plus folles périodes de spéculation immobilière des années 90, comme les édifices de la rue du Rhône. Mais qui sont leurs propriétaires?
Le canton compte 40 846 bâtiments d’habitation, représentant 218 555 logements, selon l’Office cantonal de la statistique. Ils se divisent en 23 306 villas et 17 540 immeubles à plusieurs logements. A cela, il faut ajouter 6355 bâtiments à usage commercial.
Les dernières données agrégées sur leurs détenteurs remontent au recensement fédéral de l’an 2000 et ne concernent que les bâtiments d’habitation. A l’époque, 75, 9% étaient entre les mains de particuliers (voir cicontre). Mais cela ne permet pas encore d’identifier les plus gros propriétaires, puisque la catégorie «particuliers» recouvre une multitude de petits acteurs.
Le poids des caisses de pension. Pour trouver les gros poissons, il faut se tourner du côté des institutionnels, notamment les caisses de pension, qui possèdent à elles seules un parc de 12 000 logements.
Parmi celles-ci, qui l’eût cru, la caisse des enseignants genevois, la CIA, bat tous les records: «Nous sommes le premier propriétaire du canton, avec 7800 logements pour une valeur de 2, 2 milliards de francs, indique Claude-Victor Comte, son directeur.
Pour nous, c’est une façon de diversifier notre portefeuille, composé à 30% d’immobilier, avec un investissement moins volatil que les placements en Bourse, de ne pas placer tous nos oeufs dans le même panier.»
D’autres caisses de pension – publiques ou privées – possèdent aussi un patrimoine immobilier important à Genève, comme la caisse du personnel de la ville (CAP) qui détient 97 immeubles, les Rentes genevoises qui ont 39 bâtiments ou la caisse de l’Etat de Zurich (BVK) qui en a 9, dont l’une des tours du Lignon.
La caisse Publica vient, elle, d’acquérir un immeuble à Plainpalais pour 20, 4 millions de francs, un autre à la rue de la Terrassière pour 12, 5 millions de francs et un troisième à la route de Frontenex pour 20, 5 millions de francs.
L’Etat propriétaire. Autre acteur de poids: le canton, qui détient un parc important de logements à loyers modestes (HBM et HLM), via les fondations immobilières de droit public et l’Hospice général. Les premières ont 140 immeubles (6600 logements), pour une valeur de plus d’un milliard de francs. Le second a 80 immeubles (1365 logements et 210 commerces ou bureaux), destinés avant tout aux locataires les plus précaires.
La Ville de Genève est elle aussi bien dotée en immobilier, avec 800 édifices. Environ la moitié sont utilisés par l’administration, les écoles, les musées et les autres institutions culturelles, et l’autre moitié sert à loger les bas revenus (5400 habitations) par l’entremise de la Gérance immobilière municipale (GIM).
Aux côtés de ces grands propriétaires, on trouve une multitude de plus petits investisseurs, comme les assurances (Swiss Life, Zurich Assurances, Allianz, Axa-Wintertur, etc.).
A titre d’exemple, AXA détient 37 immeubles à Genève, d’une valeur de plus d’un milliard de francs. En 2009, elle a acquis les 64 et 66 de la rue du Grand-Pré, qui abritent notamment le Conseil de l’UE, pour 144 millions de francs. Au début de cette année, Swiss Life s’est offert un immeuble de bureaux à la rue de l’Athénée pour 59, 5 millions de francs.
L’essor des fonds de placement. Certaines entreprises ont également acheté leurs murs. «Cela va de l’artisan qui possède une arcade à la multinationale qui s’est fait construire son propre siège», précise Christophe Aumeunier, le secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière.
Rolex possède ainsi son siège aux Vernets, ainsi que six usines, alors que Merck-Serono s’est fait bâtir un immense bâtiment vitré à l’entrée de la ville, au Sécheron.
Les banques sont elles aussi le plus souvent propriétaires de leurs locaux, à l’instar des deux géants UBS et Credit Suisse, des Banques Gonet, Bordier, Pictet, J. Safra, Rothschild, Vontobel, Pasche, Mirabaud, Safdié, LODH, Nbad, du Crédit agricole ou de l’Arab Bank.
Certaines ont toutefois commencé à revendre: «Pour elles, cela représente des fonds propres immobilisés, détaille François Micheli, co-directeur de la société de conseil immobilier Colliers AMI. Elles préfèrent parfois libérer cet argent pour le faire travailler et obtenir un meilleur rendement dessus.»
Le protagoniste qui monte sur le marché immobilier genevois, ce sont les fonds de placement immobiliers. Si les premiers ont été créés dans les années 30 déjà, ils ont gagné en importance depuis une dizaine d’années.
Les 19 fonds cotés en Bourse (qui gèrent 20, 6 milliards de francs au niveau national) détiennent environ 200 immeubles sur l’ensemble du canton. Rien que ceux d’UBS possèdent 110 bâtiments, pour une valeur totale d’environ 980 millions de francs. Ceux de Credit Suisse en ont 28, pour 740 millions de francs, dont le Confédération Centre qui vaut à lui seul 216, 6 millions de francs.
Anciennes et nouvelles dynasties. Enfin, il y a les particuliers. «Ce sont des personnes qui possèdent en général trois à cinq immeubles, 15 au maximum», note Christophe Aumeunier.
«Des gens qui investissent leur patrimoine dans la pierre pour les générations futures, cherchant un placement stable qui ne va pas perdre de sa valeur», complète Béatrice Grange, la présidente de l’antenne genevoise de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI).
Parmi ceux-ci, on trouve quelques représentants des grandes dynasties genevoises (Pictet, Maus, Demole, de Picciotto, Bertarelli, Tamman ou Gaon), des régisseurs (comme les responsables des régies Moser-Vernet, Naef et Brolliet, le patron de la Société genevoise d’investissements fonciers Armen Deukmedjian ou Jean Paul Barbier-Mueller et ses fils Thierry et Stéphane), des avocats (comme Elka Gouzer-Waechter), des architectes, des hommes d’affaires (comme Francis Mikoff) et des banquiers (comme feu Edmond J. Safra qui a légué ses avoirs immobiliers à la fondation philanthropique portant son nom).
Certains ont connu leur heure de gloire dans les décennies précédentes et ont désormais revendu une bonne partie de leur patrimoine, comme le promoteur d’origine soudanaise Nessim Gaon.
D’autres sont en pleine ascension, comme l’Arménien Armen Deukmedjian, qui possède plusieurs immeubles à la rue du Rhône, à la rue du Marché et à Rive, ou comme Thierry Barbier-Mueller, qui dirige la plus grande régie de la ville (la SPG) et a notamment acquis 7000 m2 de bureaux à la route du Chêne.
Acquéreurs étrangers. Outre ces acteurs bien connus de la place genevoise, de nombreux investisseurs étrangers ont commencé à acheter de l’immobilier à Genève, notamment à la rue du Rhône.
Le Français Claude Berda, fondateur d’AB Production, fait partie de ces nouveaux promoteurs. L’homme d’affaires installé à Cologny a notamment racheté la régie Privera et a investi plus d’un milliard de francs à Vernier pour un grand projet de logements (1000 unités).
Une bonne partie de ces particuliers se constitue en «société immobilière» (SI) pour mener ces acquisitions, «un système créé dans les années 20 mais qui a surtout été utilisé à partir des années 80 par les Français qui souhaitaient investir dans l’immobilier en Suisse à l’insu de leurs autorités», note Béatrice Grange.
La SI garantit en effet l’anonymat de son détenteur. Autre avantage: «En cas d’opérations risquées, c’est la société qui fait faillite et non son administrateur, indique François Micheli. Il y a aussi une motivation fiscale: une acquisition en nom propre sera taxée à hauteur de 45% environ, alors que ce n’est que 24% pour un achat effectué par le truchement d’une SI.»
Seuls 17% de propriétaires. Mais si les trois quarts du bâti sont entre les mains de privés, cela ne veut pas dire que les Genevois possèdent leurs murs. Le canton-ville se distingue même par une très faible proportion de propriétaires (17% de la population contre 60% en Valais), en raison de la pénurie de biens immobiliers et de leur cherté.
«Le territoire n’est pas détenu par la population, par vous et moi, relève Bénédicte Montant, cofondatrice du bureau d’architecture genevois 3BM3. Cela a une influence directe sur la paralysie dont souffrent tous les grands chantiers à Genève: si vous pensez pouvoir un jour accéder à la propriété, vous aurez moins tendance à faire recours contre les nouvelles constructions.»
Béatrice Grange juge que cette situation «unique en Europe» a créé «un rapport manichéen entre les propriétaires – soutenus par la droite, et les locataires – soutenus par la gauche» qui empêche le canton d’avancer.
Mouvements dans l’hôtellerie. Reste que Genève n’est pas une zone uniforme. Certains quartiers ou secteurs ont leur propre dynamique. L’hôtellerie a par exemple été captée par des investisseurs du Moyen-Orient et du Golfe.
A l’image du prince saoudien Al-Walid qui a racheté l’hôtel des Bergues en 2003, de la famille Al-Alshaikh qui s’est emparée du Kempinski en 2004 ou des Musallam qui sont devenus propriétaires de la Résidence du Mont-Blanc, du Novotel de la rue de Zurich et du Savoy de la place Cornavin à partir de 2001.
Mais depuis deux ans, le mouvement s’est ralenti au profit d’autres investisseurs, européens, sud-africains ou d’Extrême-Orient. Comme l’établit notre enquête, l’Hôtel des Bergues a été revendu en 2009 au milliardaire malaisien Ananda Krishnan (89e fortune mondiale avec 7, 6 milliards de dollars, selon le classement Forbes).
L’immobilier de la ville du bout du lac se caractérise encore par un ultime trait de caractère: les objets sont chers et leur prix ne cesse d’augmenter. Le prix du m2 d’un appartement a crû de 60% entre 1998 et 2008, pour atteindre 6909 francs.
Quant aux villas, leur prix moyen s’est établi à 2, 2 millions de francs en 2008, soit deux fois plus qu’à la fin des années 90. La valeur totale des transactions immobilières est passée de 3, 1 milliards en 2000 à 4, 1 milliards en 2008.
Kolonistan-sur-Léman. Dans certaines communes, comme Cologny, Anières ou Vandoeuvre, qui ont connu un afflux de fortunes russes et d’Asie centrale ces cinq dernières années, ces valeurs sont explosées. De 500 francs en 2003, le prix du m2 est passé à plus de 3000 francs en 2010. Sur certaines ventes, il atteint 9384 francs.
Record absolu, la fille du président kazakh Dinara Kulibayeva a acheté une demeure à Anières en 2010 pour 74, 7 millions de francs, alors qu’elle était partie en 2005 pour 19 millions de francs. Soit une hausse de 393%!
Cette hausse des prix s’explique par une pénurie aiguë d’objets sur le marché, alors que la ville continue d’attirer de nouveaux habitants.
Rares sont les spéculateurs: au vu des prix élevés pratiqués à Genève et des restrictions sur la hausse des loyers après rénovation prévues par la loi cantonale, les rendements sont bas. «Il y a 7 ou 8 ans, on pouvait s’attendre à obtenir 7%, détaille Béatrice Grange. Aujourd’hui, ce n’est plus que 5%, voire 2, 5-3% sur un immeuble de patrimoine.»
Une machine à blanchir? En revanche, les sommes faramineuses déboursées dans les communes chic de la rive gauche pour des villas qui n’en valent souvent pas la moitié commencent à éveiller des soupçons. «Cherche-t-on à dédouaner de l’argent? A expatrier de l’argent de son pays pour le placer en Suisse?», s’interroge Jean Murith, conseiller administratif en charge des constructions à Cologny.
Interrogé par la TSR, l’ex-procureur Bernard Bertossa parle carrément de «recyclage d’argent». Pour l’avocat fiscaliste Philippe Kenel, il s’agit d’une «stratégie du futur». Il s’explique: «Dans un avenir proche, les banques ne voudront plus accueillir d’argent non déclaré.
Les détenteurs de ces fortunes vont alors s’en servir pour acheter des biens immobiliers et ainsi “légaliser” ces capitaux, sachant que les contrôles sur ces transactions sont peu poussés, surtout lorsqu’elles ne transitent pas par un compte en Suisse.» L’immobilier genevois, nouvelle machine à blanchir l’argent? Certains demandent déjà au législateur fédéral d’agir.
Le règne des particuliers
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