Bulle immobilière? La BNS met en garde
Appel à la prudence. La vive concurrence sur le marché hypothécaire amène les banques à alléger leurs exigences.
Une bulle immobilière estelle en formation? Malgré la crise économique, tant les prix de l’immobilier résidentiel que le volume des prêts hypothécaires sur le marché suisse ont augmenté de quelque 5% en 2009. Une évolution qui inquiète la BNS. Elle a tiré la sonnette d’alarme dans son Rapport sur la stabilité financière. Et par la voix de Thomas Jordan, son vice-président, à l’occasion de la conférence de presse de juin. Et pour cause: une enquête menée durant le 1er trimestre de cette année a révélé que «lors du calcul de la capacité financière (de l’emprunteur), un nombre non négligeable de banques se fondent sur un taux d’intérêt bas en comparaison historique». Or, rappelle le Rapport sur la stabilité financière, les nouvelles affaires hypothécaires à taux variable ont été conclues l’an dernier avec un taux moyen de 2,75%, alors que le taux historique moyen constaté de 1960 à 2008 était proche de 5%... L’aubaine pour les aspirants propriétaires pourrait donc se transformer en piège pour ceux qui auraient, avec la complicité de leur banquier, calculé une charge financière trop légère. D’autant que les banques, engagées dans une forte lutte pour décrocher des affaires hypothécaires, seraient aussi moins regardantes sur le montant minimum de fonds propres exigé des emprunteurs. Selon Thomas Jordan, «des banques totalisant une part de marché de près de 25% ont annoncé des dérogations s’élevant à plus de 20% des nouveaux crédits accordés en 2009». Un laxisme d’autant plus inquiétant que la situation sur les marchés hypothécaire et immobilier helvétiques ressemble étrangement à celle qui prévalait en 1986, quelque trois années avant le début de la grande crise immobilière des années 90. Et le vice-président de la BNS d’insister: «Nous allons parler avec les banques pour être sûrs qu’elles comprennent bien les risques liés au marché hypothécaire.» Risques particulièrement élevés, pour les établissements très orientés sur le marché domestique que sont les caisses Raiffeisen, les banques cantonales et régionales, «dans les régions où les prix de l’immobilier ont le plus augmenté, comme à Genève ou à Zurich».
Bâle II pousse au risque. Si la reprise économique se confirme lentement, scénario de base de la BNS, les défauts sur crédits hypothécaires resteront limités. Mais le scénario moins rose d’un nouveau recul de l’activité n’est pas totalement écarté. Or, «avant 2007, c’est-à-dire sous Bâle I, un prêt hypothécaire en premier rang sur un immeuble d’habitation devait être couvert à raison de 4% de fonds propres; par la suite, sous Bâle II, le taux n’est plus que de 2,8%.» D’où l’appel à «la prudence» de la BNS. Avant, peut-être, un nouveau tour de vis réglementaire avec Bâle III.GB
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Des travaux importants sont menés au sein de la BRI et du Conseil de stabilité financière pour étudier les mesures à prendre afin de contrôler les risques sur les marchés hypothécaires.» Philipp Hildebrand, président de la BNS, lors de la conférence de presse
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