Comment transformer une friche ferroviaire en quartier de vie animé aux alentours d’une gare? Ce défi, les CFF tentent de le relever dans toutes les villes de Suisse depuis qu’ils ont créé leur unité immobilière en 2003. Partout, ils mettent en valeur ce patrimoine qui semblait ne plus rien valoir, tant le spectacle d’une gare de triage abandonnée ou d’un vieil entrepôt faisait peine à voir.

En fait, ces friches ferroviaires s’avèrent être une véritable mine d’or à partir du moment où les CFF obtiennent des autorités locales la réaffectation de ces zones. Créée voici six ans, leur unité immobilière a réalisé en 2008 un chiffre d’affaires de 705 millions de francs et dégagé un bénéfice de 290 millions – affecté pour une moitié à la caisse de pension et pour l’autre au développement de l’infrastructure.

Mais, surtout, elles offrent l’occasion de faire émerger de nouveaux lieux de vie dans des zones jadis jugées inhospitalières car bruyantes. Or, ces nouveaux quartiers peuvent devenir des modèles de développement durable, comme c’est le cas à Neuchâtel. Quoi de plus tendance que d’habiter au centre-ville à côté d’une gare, double symbole d’urbanité et de mobilité intelligente?

A Zurich, c’est un périmètre grand comme douze terrains de football qui reprend vie à l’enseigne d’«Europaallee». Un immense projet dont les coûts de réalisation totaux se chiffreront à près de 1,5 milliard de francs. De quoi accueillir plusieurs banques (UBS et Clariden Leu notamment), des commerces, des écoles, un hôtel et 400 logements.

Quartiers conviviaux. Entre le Kreis 4 – un quartier populaire connu pour ses rues chaudes – et le quartier d’affaires du Kreis 1, l’aire de l’«Europaallee» semble avoir choisi son camp. «C’est vrai que nous essayons de créer une adresse, précise Laurent Staffelbach, responsable du portefeuille immobilier des CFF. Mais nous avons à cœur d’assumer notre responsabilité patrimoniale en évitant d’en faire uniquement un quartier d’affaires et en créant des lieux conviviaux avec des restaurants et une vie nocturne.»

A Genève, toujours en proie à une terrible crise du logement (0,21% d’appartements vacants), les CFF vont permettre la construction de quelque 1000 logements tout au long de la ligne du CEVA (Cornavin-Eaux-Vives-Annemasse). Outre les projets des Eaux-Vives (250) et de Chêne-Bourg (220), celui de La Praille est bien sûr le plus important, générant des investissements totaux de 700 à 800 millions.

A La Praille, 550 logements sont prévus, dont un tiers sera subventionné, un second tiers soumis à des loyers administrés et le dernier tiers vendu en propriété par étages (PPE). Le plan localisé de quartier vient d’être soumis à l’enquête publique. «Tout se passe bien», note le conseiller d’Etat Mark Muller.

Les CFF critiqués. C’est plutôt rassurant. Car si les CFF ont beau conserver une belle image de marque, leur unité immobilière a subi des critiques ces derniers temps. Lors de la campagne de votation sur le CEVA, certains opposants ont pour la première fois remis en question le rôle des CFF en tant que promoteur immobilier. «Les CFF se comportent de plus en plus comme un acteur privé qui doit valoriser ses actifs avec des rendements maximaux. Ils n’ont plus le souci du service public dans leur démarche foncière», déplore le conseiller national et secrétaire romand de l’Asloca Carlo Sommaruga. Le conseiller administratif Rémy Pagani abonde dans ce sens: «Les CFF ne sont certes pas des requins de l’immobilier: ils respectent la loi. Mais à La Praille, ils ne construisent pas suffisamment d’habitations à loyer bon marché, ceux dont la majorité de la population a besoin.»

Réponse de Laurent Staffelbach aux CFF: «A La Praille, ces logements sont situés dans une zone de développement strictement réglementée par l’Office du logement, excluant ainsi totalement des loyers prohibitifs.» Malgré les critiques qu’ils essuient, les CFF montrent, à Neuchâtel, qu’ils peuvent parfaitement s’intégrer dans un projet de développement durable. Ils y investissent 67 millions dans un bâtiment qui accueillera la Haute Ecole Arc et plusieurs de ses filières dès 2011. Un immeuble qui s’intègre au quartier Ecoparc, conçu par le bureau d’architectes Bauart, qui a redynamisé un périmètre de la gare presque mort voici dix ans encore. «La valorisation foncière des CFF n’a pas empêché la prise en compte de critères environnementaux et socioculturels qui ont fait d’Ecoparc un exemple pionnier de durabilité, une opération urbanistique d’envergure et la preuve d’une collaboration fructueuse entre partenaires privés et publics», souligne Emmanuel Rey, l’un des associés du bureau. La régénération de ce quartier a été saluée par plusieurs distinctions.

ZURICH: EUROPAALLEE

Etat du projet en 2010 Construction de la phase 1

Investissements 1,2 – 1,5 milliard de francs

Surface du terrain 78 000 m2

Affectation 400 logements, banques, commerces, restauration, hôtellerie

LAUSANNE: SÉBEILLON

Etat du projet en 2010 Autorisation préalable d’implantation en vigueur

Investissements 120 millions de francs

Surface du terrain 17 000 m2

Affectation 220 logements (80%), commerce, administration.

NEUCHÂTEL: TRANSEUROPE

Etat du projet en 2010 Structure du bâtiment terminée

Investissements 67 millions de francs

Surface du terrain 10 700 m2

Affectation Haute Ecole Arc, parking P + R de 100 places.

GENÈVE: LA PRAILLE

Etat du projet en 2010 Plan localisé de quartier avalisé

Investissements 700-800 millions de francs

Surface du terrain 100 000 m2

Affectation 550 logements (30%), bureaux et commerces (60%), un hôtel, une école supérieure (10%).

FRIBOURG: TOUR DE L’ESPLANADE

Etat du projet en 2010 Plan d’aménagement de détail en vigueur

Investissements 50 millions de francs

Surface du terrain 5000 m2

Affectation Bureaux, éventuellement appartements en PPE.

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