Home green home. Bâtir ou transformer vert, c’est tendance et responsable. Mais pas évident. Conseils pratiques pour bâtir et rénover durablement, à des prix raisonnables.

Propriétaires

Construire et rénover vert sans se ruiner

«Je produis ce que je consomme.» Aucun secteur ne permet mieux aujourd’hui de mettre en pratique cet idéal de vie que celui de l’habitat. En à peine vingt ans, la maison durable et autonome est en effet passée du mythe à la réalité. Si l’innovation technologique y a largement contribué, la volonté des autorités politiques de mettre, dès les années 90, l’approvisionnement énergétique et la protection du climat à leur agenda a indubitablement accéléré le processus. De 2000 à 2006, la surface de bâtiments d’habitation certifiés Minergie – ces labels de qualité énergétique – s’est accrue d’un facteur 11.

Récemment, le Conseil fédéral a encore durci ses positions dans le cadre de sa Stratégie énergétique 2050, en particulier en ce qui concerne les bâtiments. Ce secteur consomme à lui seul près de 50% de l’énergie fossile utilisée en Suisse, et 40% des rejets de CO2 sont imputables au chauffage et à la préparation de l’eau chaude sanitaire. Et le parc immobilier suisse est plutôt ancien. Plus de 80% des maisons existantes ont été construites avant 1990, dont 4,3% seulement ont été à ce jour assainies. Les mesures en consultation visent donc à accélérer le rythme des rénovations (actuellement de 1% par année) et à soutenir les propriétaires dans ces démarches. Le gouvernement propose, par exemple, de subventionner jusqu’à 30% l’achat de panneaux solaires par les privés.

Un éventail de labels. La performance énergétique est le nerf de la guerre de tout habitat écologique. Trois paramètres la définissent: l’enveloppe du bâtiment, l’aération et la production de chaleur. En moyenne, la consommation d’énergie directe et indirecte d’un foyer se répartit entre le chauffage (75%), l’eau chaude (15%) et l’éclairage (10%).

La gamme des labels Minergie, soutenus et promus par la Confédération et les cantons depuis 1996, se définit selon ce principe d’efficacité énergétique d’un bâtiment.

La norme de qualité énergétique minimale certifie essentiellement aujourd’hui les rénovations. Celle-ci impose une valeur limite de consommation d’énergie de 38 kWh/m2 par année, soit 3,8 litres de mazout/m2 par année. Elle s’applique aux bâtisses à faible consommation d’énergie dont l’isolation thermique a été améliorée afin d’assurer confort et renouvellement de l’air. Le recours aux énergies renouvelables est recommandé, mais pas exigé, tout comme les appareils électroménagers de classe A.

Le standard Minergie-P, qui répond aux exigences de la société à 2000 watts, est plus contraignant, notamment au niveau du chauffage. Il caractérise les «maisons passives» dont l’enveloppe est impérativement de très bonne qualité, recourant aux énergies renouvelables pour la production de chaleur et d’eau chaude, équipées d’appareils ménagers de classe A et d’un système d’aération douce et automatique.

Plus exigeante encore est la norme Minergie-A, baptisée aussi nearly zero energie. Dans son cas, les besoins en électricité des installations de chauffage sont quasi entièrement couverts par des énergies renouvelables, comme des panneaux solaires photovoltaïques. Les calculs de L’Agence Bâtiment Minergie montrent que, pour une maison familiale équipée d’une enveloppe de standard Minergie-P et d’un chauffage à bois (50%), une surface de capteurs solaires correspondant à 10-30% de la surface de référence énergétique est nécessaire pour atteindre le standard A. Dans un endroit ensoleillé, la surface de capteurs devrait ainsi avoisiner les 15 m2, dans une région à brouillard elle devrait dépasser les 40 m2.

Finalement, Minergie a lancé la norme «Eco» qui vient compléter les standards P et A. Cette dernière met l’accent sur les qualités sanitaires et écologiques d’un projet, comme l’utilisation de matériaux recyclables ou à faible nuisance pour l’environnement lors de leur fabrication.

Accroître la valeur. Toute demande de label Minergie engage des coûts. En ce qui concerne l’habitat individuel ou collectif (catégorie I et II), ceux-ci sont calculés en fonction du type de label et de la surface de référence énergétique (SRE). Pour obtenir le label de base, il en coûtera de 900 francs (SRE inférieure ou égale à 500 m2) à 8500 francs (SRE inférieure à 5000 m2). Pour les mêmes surfaces au standard Minergie-P, de 2300 à 8500 francs au minimum, et de 2900 à 9000 francs au minimum pour Minergie-A. Enfin, 2300 à 9100 francs sont nécessaires pour prétendre au complément «Eco», auxquels s’ajoutent 400 francs pour la mesure de la qualité d’air par collecteurs dits passifs. Etre certifié Minergie permet non seulement de prétendre à des subventions fédérales et cantonales, mais surtout d’accroître la valeur immobilière du bien sur le marché. Selon la Banque cantonale de Zurich, la valeur ajoutée d’une maison familiale Minergie comparée à une maison familiale de conception traditionnelle est d’environ 7%. Dans le cas d’un immeuble, cette valeur se monte à 3,5% par rapport aux prix du marché.

Jusqu’à 50% d’économies. Avant de permettre des économies, toute construction écologique ou intervention d’assainissement sur un bâtiment construit engendre un surcoût. On l’évalue entre 5% à 6% pour le label Minergie de base, et entre 5% à 10% supplémentaires pour Minergie-P. En contrepartie, le propriétaire réalise des gains en termes de qualité de vie (air, bruit, humidité, sécurité), de consommation d’énergie (jusqu’à 50% de réduction), de maintien ou d’augmentation de la valeur immobilière, tout en participant activement à la diminution des émissions polluantes et des gaz à effet de serre.

L’important dans cette démarche, c’est de voir loin. Aux prix actuels, les surcoûts liés à une optimisation énergétique sont globalement amortissables sur une période de 20 ans, soit une période inférieure à la durée de vie moyenne de la plupart des matériaux utilisés.

Subventions et hypothèques vertes. Les cantons encouragent l’obtention des labels Minergie. Jusqu’en 2007, la construction de bâtiments neufs correspondant au standard de base a bénéficié de subventions de la part de tous les cantons. Seuls le Valais et le Jura en octroient encore aujourd’hui. La remise en cause des subventions pour le standard minimum obéit à une certaine logique: avec un baril de pétrole à partir de 50 dollars, l’isolation des bâtiments est rentable sur le seul coût de l’énergie de chauffage.

A l’exception de Berne et Fribourg, tous les cantons romands allouent des encouragements à la rénovation respectant le label Minergie de base (de 7000 à 10 000 francs pour un habitat individuel, de 25 000 à 50 000 francs pour un habitat collectif). Neufs ou rénovés, les bâtiments Minergie-P ou Minergie-Eco sont financièrement soutenus par les pouvoirs publics (de 7000 à 20 000 francs pour un habitat individuel, de 20 000 à 80 000 francs pour un collectif). La rénovation Minergie-P ou Minergie-Eco est, quant à elle, encouragée à raison de 7000 à 20 000 francs pour un individuel, et de 5000 francs à 50 000 francs pour un collectif

Il faut aussi savoir que la plupart des établissements bancaires proposent des prêts hypothécaires à taux préférentiel réduit (de 0,125% à 0,625%), en raison de la plus-value immobilière générée. Pour pouvoir en profiter, il convient généralement de respecter certains standards énergétiques (Minergie ou CECB, Certificat énergétique cantonal du bâtiment).

En faveur de la rénovation. Dans le but d’améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments construits avant 1990, la Confédération, avec le soutien des cantons, a lancé en 2010 le programme Bâtiment, successeur du programme Centime climatique. En y faisant appel, un propriétaire peut espérer des subsides couvrant 8 à 10% des travaux. Le programme Bâtiment comporte deux volets: l’un national, l’autre cantonal.

Pour le volet national, la Confédération alloue jusqu’à 133 millions de francs par an à des projets d’assainissement énergétique, permettant d’améliorer l’isolation des toits, murs, sols, plafonds et fenêtres. Les propriétaires réalisent ainsi des économies sur leurs émissions de CO2 et leur facture de chauffage, qui peuvent atteindre respectivement jusqu’à quatre tonnes de CO2 et 1800 francs par an pour une maison individuelle moyenne. Pour bénéficier de ces subventions, il est impératif que la demande soit déposée avant le début des travaux et que le bien immobilier ait été construit avant l’an 2000.

Le volet cantonal est constitué de programmes variables selon les cantons et destinés à la promotion des énergies renouvelables, la récupération de chaleur et l’optimisation des installations techniques des bâtiments. Ce second volet est financé à hauteur maximale de 67 millions de francs issus des recettes de la taxe sur le CO2, auxquels s’ajoute la contribution des cantons à hauteur au moins équivalente.

Le programme Bâtiments comporte aussi une nouveauté majeure par rapport au précédent: certains éléments de construction sont désormais subventionnés séparément, comme les fenêtres, les murs, le toit ou les sols. A raison de 30 fr./ m2 pour le remplacement des fenêtres, de 30 fr./m2 pour l’isolation thermique contre l’extérieur, et de 10 fr./m2 pour l’isolation thermique contre un local non chauffé. Les propriétaires peuvent donc assainir leur maison par étapes.

Les dépenses consenties pour rénover des bâtiments dans le but d’améliorer leur valeur immobilière et énergétique peuvent être déduites du revenu imposable. Les dispositions en la matière étant régies par les législations cantonales, elles varient en fonction des cantons. Il est alors conseillé de prendre contact avec l’une des personnes responsables au sein de ces autorités.

Analyser avant de décider. Avant de se lancer dans une rénovation, il est indispensable d’effectuer un bilan énergétique et d’évaluer la qualité intrinsèque des différents éléments du bâtiment. Pour vous guider, nous avons établi une liste d’adresses (lire ci-dessous et en pages suivantes).

Le Certificat énergétique cantonal du bâtiment (CECB, entre 500 et 1200 francs, selon le certificat choisi) et la thermographie (à partir de 390 francs) sont deux outils d’évaluation des qualités et défauts de l’enveloppe thermique. Tous deux sont complémentaires à une démarche Minergie. Ce n’est en effet qu’une fois ce check-up énergétique effectué que la stratégie d’assainissement peut être définie avec réalisme: quel état énergétique Minergie pourrait atteindre mon bien selon les différents scénarios, et à quel prix? Quel serait alors le potentiel de mon bien sur le marché immobilier? Avec quelles aides, et pour quelle rentabilité?

Pour répondre à ces questions, il est indispensable d’établir un projet global de rénovation et de planifier l’assainissement de votre bien avec des spécialistes (plan de financement, cahier des charges, appels d’offres, suivi de la qualité des travaux, etc.).

Dernier conseil: afin de rénover un bâtiment avec des frais minimaux, il est intéressant d’étudier et de comparer plusieurs variantes. Une option meilleur marché de prime abord peut se révéler plus coûteuse à long terme en prenant en compte les coûts de l’énergie et de maintien.

ADRESSES UTILES

Pour consulter nos adresses par thématique et par canton www.hebdo.ch/immobilier_adresses

Lents changements.Les locataires ne peuvent pas exiger grand-chose de leur bailleur. Mais la faîtière des professionnels de l’immobilier encourage les investissements écologiques.

Consommer moins

Le locataire seul face à ses responsabilités

Contrairement au propriétaire, la marge de manœuvre du locataire est ténue en matière d’habitat écologique. Evidemment, celui-ci peut opter pour un logement dont la qualité écologique est attestée par un label Minergie, par exemple. Reste que, avec la crise actuelle du logement, l’avantage concurrentiel des habitats écologiques se dissout dans l’augmentation générale des prix. «Un locataire ne peut pas demander une modification de la chose louée, même s’il agit pour des raisons écologiques», explique Carlo Sommaruga, secrétaire général de l’Asloca. «Tout au plus, il peut exiger des travaux de remise à niveau en cas de négligence prolongée dans l’entretien du bien.» A noter que l’ordonnance sur le bail à loyer autorise les propriétaires à répercuter les travaux à plusvalue énergétique à 100% sur les loyers.

Cela étant, l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) encourage les propriétaires à initier des travaux et à prendre des mesures visant à économiser les énergies. «Nous sommes évidemment sensibles à ces problématiques et menons différentes actions en ce sens, atteste son secrétaire général Frédéric Dovat. Nous nous apprêtons à diffuser des fiches antigaspillage énergétique à l’attention des locataires en collaboration avec la plateforme énergie-environnement. Notre section genevoise a, quant à elle, lancé un label vert qui distingue les régies recourant à des procédés d’économie d’énergie, comme la mise en place de détecteurs de présence, afin que les lumières des parties communes ne soient plus allumées en permanence.»

Toutefois, la rénovation énergétique n’est pas suffisamment soutenue financièrement, regrette l’USPI. «Les coûts induits par les exigences en matière d’efficacité énergétique sont plus difficiles à supporter pour les propriétaires non institutionnels qui ne disposent pas de réserves financières importantes, ce qui freine l’assainissement énergétique du parc immobilier.»

Lutter contre le gaspillage. Que l’on soit locataire ou propriétaire, chacun peut, à son niveau, réduire sa consommation d’énergie par des gestes simples. Afin d’optimiser l’émission de chaleur, par exemple, il faut libérer les radiateurs de tout meuble, rideaux ou autres décorations; régler le chauffage en fonction de la météo; chauffer modérément les pièces inoccupées et fermer le chauffage la nuit.

Tout consommateur a la possibilité d’effectuer des achats responsables grâce à l’étiquette-énergie. Ce label met en évidence la consommation énergétique d’une multitude d’appareils ménagers (cuisinière, lave-vaisselle, lave-linge, réfrigérateur, etc.), d’équipements électroniques et d’ampoules. Le matériel muni de la lettre A consomme peu contrairement à celui étiqueté G. En choisissant des appareils efficaces, il est donc possible d’économiser de 40% à 60% d’électricité pour les mêmes services.

Toujours côté électricité, vous pouvez opter, si vous bénéficiez d’un compteur individuel, pour du courant vert ou de l’écocourant produits à partir de sources renouvelables. Bien que le courant vert soit plus cher, plus de 300 000 ménages suisses y recourent déjà. A Fribourg et à Neuchâtel, il vous en coûtera par exemple un supplément mensuel de 3 francs (offre hydraulique locale du Groupe E) à 16 francs (mix local du même groupe).

Le débit d’eau peut tout aussi bien être régulé grâce à des pommeaux, à une robinetterie ou à des économiseurs d’eau. Si vous possédez un chauffe-eau, limitez sa température à 60 °C maximum. Prendre une douche au lieu d’un bain quotidiennement économise 40 000 litres d’eau ou 150 litres de mazout par année.

En conclusion, en choisissant bien son équipement domestique et en adoptant les bons comportements, sa consommation individuelle énergétique peut être réduite d’au moins 40%, sans perte de confort.

Mutation. Alors que la capitale s’adapte lentement aux optimisations énergétiques, la périphérie voit de grands projets se concrétiser ou se dessiner.

Genève

Investissements sur les écoquartiers

La première étape de la construction du quartier de la Chapelle à Genève a débuté: 380 logements seront disponibles en 2014 et répondront aux normes Minergie. Depuis l’entrée en vigueur le 5 août des nouvelles dispositions de la loi sur l’énergie, toute nouvelle construction doit être de haute performance énergétique. Sans forcément être labellisée Minergie.

Dans le canton du bout du lac, plus des deux tiers des bâtiments datent d’avant 1980 et un tiers d’avant 1945. L’habitat genevois s’est surtout beaucoup étendu dans les années 60-70. Ainsi, d’un point de vue thermique l’état global du parc immobilier n’est pas très bon. «Si l’on considère les bâtiments construits avant les années 80, beaucoup d’entre eux sont de véritables gouffres énergétiques avec peu ou même pas d’isolant, des systèmes de vitrages simples ou des doubles vitrages de piètre qualité, avec en prime une absence d’isolation dans les combles et greniers», relève Antoine Muller, de GM architectes associés.

Pour Genève, on recense aujourd’hui 914 bâtiments Minergie, dont 35 Minergie-P, Minergie-Eco ou Minergie-P-Eco. A cela, il faut ajouter toute une série d’autres constructions de haute performance énergétique qui ne rentrent pas dans les critères Minergie. «A la différence d’autres cantons moins urbains, les objets Minergie à Genève sont plutôt des bâtiments d’assez grande importance, les villas étant moins nombreuses en proportion. On y compte aujourd’hui 2 millions de m2 Minergie», confie Caroline Widmer, secrétaire générale adjointe chargée de communication du canton.

Rénovations difficiles. Même si le parc immobilier genevois présente un gros potentiel d’amélioration énergétique, il ne se rénove que très lentement: le taux annuel est estimé inférieur à 1%. «Il est difficile d’assainir les bâtiments existants. Dans certains cas, il serait mieux de démolir et de reconstruire ensuite, ce que la loi sur les démolitions, transformations et rénovations rend quasiment impossible», explique Etienne Nagy, directeur général de la régie Naef. Rappelons que, à Genève, les nouvelles constructions répondent pratiquement toutes, villas comprises, à des standards de haute performance énergétique tels que visés par la nouvelle loi sur l’énergie adoptée en 2010 par le canton. Les régies ont toutefois réalisé un travail d’optimisation énergétique des immeubles existants. Elles suivent notamment les programmes d’économie d’énergie comme les labels verts de L’USPI et Eco 21. «Dans notre cas, nous avons réduit de 20% la consommation énergétique de nos bâtiments en 10 ans», observe le directeur général de Naef. Dans ce contexte, la demande sur le marché dépasse de loin l’offre. «Beaucoup d’acheteurs potentiels sont demandeurs du label et de la garantie d’un objet consommant peu d’énergie. Comme le marché genevois de l’immobilier est tellement tendu, les offres de vente et de location de qualité ne restent pas longtemps disponibles», ajoute encore Antoine Muller.

Législation sévère. Depuis longtemps, Genève est très strict en matière de construction, car l’espace est petit et ainsi très convoité. Les ambitions de densification sont importantes. Il faut alors être compact pour obtenir des économies d’énergie», explique Isabel Girault, directrice de l’Office cantonal de l’urbanisme. Avant la loi sur l’énergie, qui introduit des dispositifs forts et contraignants, le Grand Conseil avait adopté une loi permettant d’augmenter la surface de plancher constructible en cas d’utilisation de standards énergétiques élevés. La loi sur les surélévations permet également aux propriétaires d’immeubles relativement anciens de les agrandir vers le haut, ce qui fournit souvent l’occasion d’en améliorer considérablement le rendement énergétique.

Parmi ses spécificités, le canton a formé des ingénieurs pouvant prodiguer des «éco-conseils» personnalisés aux propriétaires. «Ces spécialistes réalisent un diagnostic de l’efficacité énergétique du bâtiment, identifient les travaux à réaliser, chiffrent les économies prévues ainsi que le potentiel solaire et rappellent la marche à suivre pour solliciter des subventions», détaille Antoine Muller.

Le Lignon, un cas intéressant. «Les écoquartiers répondent aux exigences de la loi qui sont déjà sévères», relève Isabel Girault. Plusieurs projets d’aménagement sont en discussion dans le canton, comme Les Vergers à Meyrin, Plan-les-Ouates, Bernex-Est. A la Jonction, 300 logements, dont le tiers aux standards Minergie-P, sont en cours de construction.

La rénovation Minergie-P de 13 immeubles au Petit-Saconnex, soit 20 000 m2 de logements, est en discussion. Si celle-ci se concrétise, cela constituerait l’un des plus grands ensembles Minergie-P neufs de Suisse. Parmi les autres chantiers importants prévus, la rénovation de la barre du Lignon présente un cas de transformation énergétique intéressant, même si elle ne répond pas aux critères Minergie. Deux quartiers durables, subventionnés par la Confédération dans le cadre du lancement du programme Quartier durable, verront de plus le jour à la Fontenette à Carouge. D’une part un projet de 30 000 m2 de logements Minergie-P neufs et, de l’autre, environ 3000 logements aux Cherpines, dont la moitié subventionnés, qui seront construits d’ici à 2030 sur une surface de terrains de 58 hectares.

Service cantonal de l’énergie 022 327 23 23, www.ge.ch/scane

Thomas Büchi, Charpente concept 022 721 10 00, www.charpente-concept.com

BG Bonnard & Gardel, ingénieurs conseils 058 424 23 10, www.bg-21.com

Group8, architectes 022 560 88 88, www.group8.ch

BuRoTeC, planificateur en énergie 022 788 32 01, www.burotec.ch

Gartenmann Engineering, ingénieurs 022 700 14 59 www.gae.ch