PLa fiscalité des personnes propriétaires de leur domicile est en chantier: plusieurs initiatives ont été déposées et le Conseil fédéral a élaboré une loi fédérale sur l’imposition de la propriété privée du logement qui devrait être examinée par les Chambres d’ici à l’été 2012. Le point avec Gregory Boria, économiste fiscaliste auprès de la Chambre genevoise immobilière.

Les milieux immobiliers plaident pour une épargne logement défiscalisée. Où en est ce projet?

L’initiative «Pour un traitement fiscal privilégié de l’épargne logement destinée à l’acquisition d’une habitation à usage personnel ou au financement de travaux destinés à économiser l’énergie ou préserver l’environnement» a été déposée le 29 septembre 2008 par la Société suisse pour la promotion de l’épargne logement.

«LES COUPLES PROPRIÉTAIRES DE LEUR LOGEMENT DÉDUISENT SOUVENT PLUS DE 12 000 FRANCS PAR AN, AU TITRE DES INTÉRÊTS PASSIFS.»

L’initiative «Accéder à la propriété grâce à l’épargne logement», de l’Association suisse des propriétaires fonciers, a été remise le 23 janvier 2009. Elles proposent toutes deux une défiscalisation de l’épargne réalisée en vue de l’acquisition d’un logement, ainsi que des intérêts qu’elle génère.

Ces initiatives entendent favoriser l’accession à la propriété. La Suisse possède un des taux de propriétaires les plus bas d’Europe. L’épargne logement est donc un outil nécessaire pour soutenir l’accession à la propriété.

Ces initiatives ont-elles été bien reçues par le Conseil fédéral et les cantons?

Le Conseil fédéral de même que l’ensemble des directeurs cantonaux des finances se sont prononcés contre. Les positions des exécutifs fédéraux et cantonaux ne sont nullement surprenantes: ils s’opposent par principe à toute baisse d’impôt.

De son côté, la Commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil des Etats a approuvé le principe de l’épargne logement avec la possibilité de déduire de son revenu un montant annuel plafonné; mais sans soustraire cette épargne de la fortune imposable. Les intérêts seraient également fiscalisés.

Quels montants seraient déductibles?

L’épargne logement serait déductible du revenu jusqu’à un plafond annuel de 10 000 francs pour une personne seule ou 20 000 francs pour un couple.

Les associations de défense des propriétaires souhaitent également offrir aux retraités le choix entre le statu quo ou la suppression tant de la valeur locative de leur logement que de la déductibilité des intérêts de la dette…

C’est ce que propose l’initiative «Sécurité du logement à la retraite», déposée le 23 janvier 2009 par l’Association suisse des propriétaires fonciers. L’option de suppression de la valeur locative constituerait une aide à la conservation du logement à la retraite. Il ne faut pas oublier que la valeur locative est un revenu non monétaire et qu’il peut aboutir dans certains cas à une taxation inique.

Les initiants souhaitent le maintien de la déductibilité des frais d’entretien, à concurrence de 4000 francs par an. Le Conseil fédéral s’est opposé à cette initiative, estimant qu’un droit d’option sur la suppression de la valeur locative au bénéfice des seuls retraités créerait une inégalité de traitement entre propriétaires. Son contreprojet indirect – sous la forme d’une loi fédérale sur l’imposition de la propriété privée du logement – propose de supprimer la valeur locative pour tous les propriétaires.

Quid des intérêts de la dette?

La déductibilité des intérêts de la dette serait également abolie. Toutefois, pour faciliter l’acquisition en Suisse d’un premier logement occupé par son propriétaire, le gouvernement offre la possibilité – dans ce cas de figure – de retrancher de son revenu une partie des intérêts de la dette. Sous la forme d’une déduction annuelle plafonnée et dégressive: 5000 francs par personne ou 10 000 francs pour un couple la première année, avec une réduction de 10% par an les dix années suivantes. En revanche, les frais d’entretien et d’administration du bien ne seraient plus déductibles.

Qu’en dit le Parlement?

La CER du Conseil des Etats a proposé une variante du contreprojet du Conseil fédéral: aucun frais d’entretien ne serait déductible, ni ceux engagés pour réaliser des économies d’énergie ou préserver des monuments historiques. En revanche, la déduction annuelle passerait à 6000 francs par personne et 12 000 francs pour un couple la première année; avec une réduction de cette somme déductible de 5% par an pendant vingt ans.

«NOUS SOUHAITONS DEUX VOTES DISTINCTS: SUR L’ÉPARGNE LOGEMENT ET SUR LA SUPPRESSION DE LA VALEUR LOCATIVE.»

Un joli coup de pouce aux nouveaux propriétaires: en moyenne, sur vingt ans, la somme déductible serait équivalente à celle acceptée pour le 3e pilier a…

Un coup de pouce fiscal relatif: compte tenu des prix de l’immobilier, la plupart des propriétaires déduisent beaucoup plus aujourd’hui, au titre des intérêts passifs, que 12 000 francs par année pour un couple. Par ailleurs, on ne peut pas réellement comparer la déduction qui serait accordée aux acheteurs d’un premier logement à celle visant à favoriser l’épargne sur un 3e pilier a. Dans le premier cas, les intérêts sont une charge pour le propriétaire; dans le second, le contribuable constitue une épargne pour sa retraite.

Pourquoi rejetez-vous le projet du Conseil fédéral et la version retouchée par la CER du Conseil des Etats?

Nous nous opposons à la non-déductibilité des frais d’entretien et de travaux destinés à économiser l’énergie ou à préserver le patrimoine. Actuellement, avec l’imposition de la valeur locative, les frais d’entretien sont entièrement déductibles du revenu. L’initiative propose de plafonner leur déductibilité à 4000 francs par an. Supprimer toute déduction des frais d’entretien pourrait conduire à un moins bon entretien des bâtiments: ce n’est ni dans l’intérêt des propriétaires ni dans celui des locataires. Les milieux de la construction estiment qu’un tel changement fiscal réduirait leur volume d’affaires.

Avec la suppression de la valeur locative, les cantons touristiques perdraient les recettes découlant de l’imposition de nombreuses résidences secondaires…

La CER du Conseil national a proposé de prolonger jusqu’au 23 juillet 2012 le délai imparti pour traiter de l’initiative «Pour la Sécurité du logement à la retraite». De quoi donner au Parlement le temps d’examiner en détail la loi fédérale sur l’imposition de la propriété privée du logement qui devrait faire office de contreprojet indirect.

Un contreprojet global mécontenteraitil tout le monde?

Nous soutenons les initiatives qui sont des outils nécessaires afin de favoriser l’accession à la propriété que souhaite une partie de la population, dont une majorité est constituée de locataires. A notre sens, pour respecter la volonté des initiants, il faudrait proposer au vote les initiatives sur l’épargne logement et la suppression de la valeur locative avec deux contreprojets distincts.

Profil

Grégory Boria

Trente ans, économiste fiscaliste auprès de la Chambre genevoise immobilière depuis 2007. Chargé du suivi de l’actualité fiscale et économique et des conseils aux membres en matière fiscale. Directeur adjoint de l’Institut d’études immobilières (IEI) depuis 2009. Licence en gestion d’entreprise, section HEC, de l’Université de Genève et diplôme postgrade de l’IEI.

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