Dites terrains et dites brasserie, en la bonne ville de Fribourg, et vous ravivez de méchants souvenirs. Ceux d’une des plus formidables spéculation immobilière sise autour des méandres de la Sarine. En avril 1989, l’affaire Beauregard explose en ville: les 17 000 mètres carrés abritant l’ancienne brasserie de la marque de l’aigle aux ailes déployées, revendus à la Caisse de prévoyance de l’Etat.
«LA VILLE A UN PROBLÈME DE RECETTES FISCALES. ET ON PEUT CONSTRUIRE CE PARC AILLEURS.» Dominique de Buman, conseiller national
Cela pour le double du prix payé moins de deux ans plus tôt par un groupe de promoteurs, architectes et ingénieurs. L’histoire fit assez de bruit pour provoquer alors fédérale réaction, celle des arrêtés d’urgence contre la spéculation. Mais l’histoire finira en mauvaise bibine tiède, par un arrangement général entre les parties, évitant l’étalage d’un procès public. On construisit par centaines, comme prévu, appartements mâtinés de commerces.
Il faut savoir cette immobilière aventure pour comprendre mieux la tension et les espérances que font naître désormais les terrains d’une autre brasserie moribonde.
La production et l’embouteillement de la bière du Cardinal, mythe local, cesseront entre août et décembre prochains à Fribourg, un an après l’annonce d’une fermeture que la dureté sans merci de la compétition internationale (Cardinal appartient aux Alémaniques de Feldschlösschen, eux-mêmes intégrés au géant brassicole danois Carlsberg) avait rendue inéluctable. Une cinquantaine d’employés travaillent encore sur ce site mis en place en 1904, à deux pas de la gare. 52 000 mètres carrés en plein centreville: de quoi faire rêver n’importe quel promoteur.
Où ville et canton font cause commune pour un parc technologique. Imaginer un parc technologique à Fribourg date d’avant la soudaine aubaine des terrains. Un postulat existait, un rapport était quasiment prêt. L’Université, additionnée, au bout du boulevard de Pérolles, de l’Ecole d’ingénieurs et architectes (EIF) ou de la Haute Ecole de gestion (HEG), tout cela constituait déjà un terreau favorable (et plus de 12 000 étudiants et enseignants). Cela au sein d’une région qui cherche au final à retenir les talents formés par des postes à haute valeur ajoutée.
«LA NÉGOCIATION SUR LE PRIX EST EN COURS. NOUS ESPÉRONS UN ACCORD D’ICI À FIN MARS.» Pierre-Alain Clément, syndic de Fribourg
Le coup de théâtre survient le 30 août dernier. Les dirigeants de Feldschlösschen informent Beat Vonlanthen, conseiller d’Etat PDC en charge de l’Economie cantonale, et le syndic socialiste Pierre-Alain Clément, qu’ils annonceront dès le lendemain la fermeture définitive de la brasserie.
Mais cette fois, l’émotion populaire de 1996, où des milliers de Fribourgeois emmenés par le syndic de l’époque, Dominique de Buman, avaient manifesté pour sauver l’entreprise menacée une première fois, fait place à la résignation. Il y a quinze ans, Feldschlösschen s’était engagé jusqu’en 2004. Finalement, Cardinal aura duré sept années de plus, et les velléités de luttes s’évanouissent comme mousse en quelques heures.
Les propriétaires suisses alémaniques de la brasserie et des terrains s’engagent à les revendre prioritairement à la Ville de Fribourg. Rapidement, l’idée de mettre à cet endroit des activités scientifiques, ou technologiques, pour des emplois haut de gamme, est mise sur la table. C’est le 21 octobre, passant par Fribourg, que la conseillère fédérale Doris Leuthard donne encore un coup d’accélérateur.
«ÊTRE SUR DES SITES RAPPROCHÉS EST IMPORTANT . NOUS APPELONS CELA L’EFFET CAFÉTÉRIA.» Adrienne Corboud Fumagalli, vice-présidente de l’EPFL
Dans le cadre de la nouvelle politique régionale de la Confédération, un soutien financier est en effet prévu pour des parcs technologiques. Berne pourrait en soutenir entre deux et quatre. Alors, pourquoi ne pas monter un projet ici, sur les terrains de Cardinal? Les ministres présents, Isabelle Chassot ou Beat Vonlanthen, comprennent qu’il s’agit de saisir l’occasion.
La Municipalité de Fribourg est du même avis, proposant de négocier les terrains en compagnie du canton, à 50/50. Une entente qui n’était guère évidente: la Ville et l’Etat n’ont pas toujours, ces dernières années, entretenu des relations heureuses. Enfin, l’Ecole polytechnique de Lausanne est contactée, pour faire partie d’une task force sur le projet.
Où l'enjeu des terrains de Cardinal devient politique locale. Mais tout le monde n’est pas d’accord. Une fronde est révélée par le quotidien La Liberté le 11 février dernier. Sous la férule de Dominique de Buman, une escouade de démocrates-chrétiens de la Ville préférerait des appartements au centre-ville. «Contrairement à ce qui a été écrit, je ne suis pas contre un parc technologique», explique pourtant le conseiller national et ex-syndic local.
«Mais la Ville a un problème de recettes fiscales. Construire des appartements sur cette parcelle permettrait d’y loger des contribuables à bons revenus.» Avec un parc technologique, il est pourtant à parier que nombre de cadres bien payés choisiraient d’habiter dans les communes avoisinantes d’une capitale qui n’arrive pas à régler ses problèmes de fusion avec la périphérie.
Si l’agglomération n’a pas de vrai problème de logement, c’est surtout autour de Fribourg que l’on a construit. L’habituel paradoxe fiscal existe encore, avec des emplois en ville qui profitent souvent aux communes alentour.
«En plus, je trouve ces terrains relativement petits», poursuit Buman. «Et il y en a d’autres de disponibles.» Où ça? Il pense aux quelque 160 000 mètres carrés de Bertigny-Ouest, à la sortie de l’autoroute, qui appartiennent déjà à la bourgeoisie de la ville. Un complexe commercialo-immobilier énorme, Gottéron-Village, devait y être érigé, avec plusieurs centaines de millions d’investissement à la clé. Mais tout a capoté il y a quelques années, et les terrains demeurent vides.
La suggestion de Dominique de Buman serait d’y installer le fameux parc. Ce qui permettrait du coup une intéressante opération financière sur la parcelle Cardinal au centre-ville. «Il est clair qu’il faudrait alors la négocier avec Feldschlösschen à un tarif tenant compte du déclassement futur des terrains en zone à bâtir. La ville ferait aussi un bénéfice à terme, qui renflouerait ses finances.
Il faudrait proposer un prix un peu entre deux.» Car nous y voilà: que vaut ce terrain? «Les premières propositions des propriétaires nous semblaient hautes, mais la négociation continue et nous espérons y arriver d’ici à la fin mars», explique avec l’obligatoire opacité le syndic socialiste Pierre-Alain Clément. Il ne veut pas se prononcer sur les montants, mais la fourchette est clairement située entre 20 et 30 millions de francs.
Si le terrain passait en zone à bâtir, il vaudrait sans doute entre quatre et cinq fois ce prix, soit environ 100 millions. «Peut-être», admet Clément, «mais la procédure de déclassement peut prendre des années». L’affaire immobilière n’intéresserait alors plus du tout le canton: «Le Conseil d’Etat a toujours été très clair, assure Beat Vonlanthen. «S’il s’agit de construire là des appartements, nous ne voudrons, ni ne pourrons, nous impliquer.» L’opposition menée par Buman semble cependant assez faiblarde. Devant le Conseil général de la Ville, il est apparu très minoritaire.
Deux séances de négociation avec Feldschlösschen ont déjà eu lieu. Elles sont d’autant plus compliquées qu’elles doivent tenir compte de trois facteurs importants. D’abord les risques liés au terrain lui-même. «Il faut évaluer son état de pollution. Celui du sol, mais également à travers les matériaux utilisés», explique Pierre-Alain Clément. Les premières observations sont encourageantes. Le risque est tout de même chiffré, pour le moment, aux alentours de 3 millions de francs.
Deuxièmement, certains bâtiments du site sont historiquehistoriquement protégés: la grande tour à malt, la cheminée, la partie abritant l’actuel musée de la brasserie, ou encore celle concernant l’embouteillement, qui date des années 60. On ne pourra pas tout raser, il faudra intégrer les nouvelles fonctions et constructions à l’ancien.
Enfin, une course contre la montre est engagée. Car le week-end du 20 mars sera celui des élections communales. Même si aucune énorme surprise ne devait en ressortir (le PDC pourrait cependant perdre un siège, et n’avoir plus qu’un seul représentant dans une ville penchant légèrement à gauche), il est évident que tout changement au sein d’une Municipalité qui apparaît unie derrière ce projet pourrait être déstabilisant.
Voilà pourquoi les négociateurs du canton et de la Ville sont si pressés d’en finir, d’ici à la fin du mois, avec l’étape décisive de l’achat du terrain.
Où l'Ecole polytechnique de Lausanne peut apporter son savoir-faire unique. «Une formidable fenêtre d’opportunité»: c’est ainsi qu’un proche du dossier qualifie le hasard heureux d’une direction de l’Ecole polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL) où trônent deux Fribourgeois connaissant bien la ville, le président Patrick Aebischer et la vice-présidente Adrienne Corboud Fumagalli, une spécialiste des problématiques de l’innovation: c’est elle qui fait désormais partie de la task force du projet.
Beat Vonlanthen est enthousiaste: «C’est une chance incroyable de pouvoir collaborer. La politique économique du canton est très engagée envers l’innovation, les emplois à haute valeur ajoutée. Le centre de Fribourg, en liant par un parc technologique l’Université et les hautes écoles du plateau de Pérolles, serait très intéressant, et potentiellement très performant.»
«LA POLITIQUE ÉCONOMIQUE DU CANTON DE FRIBOURG EST TRÈS ENGAGÉE ENVERS L’INNOVATION.» Beat Vonlanthen, conseiller d’Etat
Vonlanthen vient en plus de réussir un coup de maître: nommer Jean-Luc Mossier à la tête, dès le 1er avril, de la promotion économique cantonale. L’homme s’était précisément occupé, en 1999, sur le site de l’EPFL, de la direction de la construction du parc scientifique. Lui aussi croit dur comme fer que le parc fribourgeois se fera sur les terrains de Cardinal, ou pas du tout.
Adrienne Corboud Fumagalli souligne le cas unique de l’EPFL: «Nous avons l’expérience du parc d’Ecublens et du nouveau Quartier de l’innovation. Reste que les processus d’innovation sont complexes et souvent mal compris. Il s’agit de faire le lien entre les découvertes des laboratoires et leur effective transformation en innovation: trouver des acteurs pour les valoriser en emplois.»
C’est ainsi de toute l’Europe que l’on vient désormais s’inspirer du campus lausannois. «Physiquement, être sur des sites rapprochés est très important. Nous appelons parfois cela “l’effet cafétéria”. Je crois beaucoup à cette proximité, à l’interdisciplinaire.» Pour ceux qui veulent l’entendre, le message est archiclair.
L’EPFL pourra partager son expertise pour la mise en place d’un parc technologique au centre-ville, entre l’uni et les hautes écoles (distantes de moins de deux kilomètres), mais sûrement pas un développement qui se ferait plus à l’extérieur de la ville. Sur quels thèmes scientifiques pourrait se concentrer le projet, c’est encore trop tôt pour le dire; Fribourg devra encore s’interroger sur ses compétences. Sont évoquées pourtant les nanotechnologies, ou les «clean techs» et énergies renouvelables.
Où se dessine l'avenir de la cité. On en est là. Et les prochaines semaines promettent d’être décisives. Toute traînasserie, que ce soit au sujet de l’achat du terrain ou du lancement rapide, ensuite, d’un grand concours pour une étude urbanistique et architecturale, en dira aussi beaucoup sur l’énergie de la Ville et du canton, leur façon de se projeter dans le futur.
Il s’agira d’être inventif, de profiter d’une page pas tout à fait blanche pour imaginer des solutions conciliant la recherche, l’histoire, la science et même – pourquoi pas? – des lieux publics, ou un peu de logement tout de même. «Sans l’université, dit un ministre, il faudrait que certains se souviennent que le train Intercity ne s’arrêterait même pas à Fribourg.» Investir sur du moyen terme, «semer pour cueillir ensuite», comme dit Beat Vonlanthen, tel est l’enjeu pour Fribourg.
La surchauffe de la fin des années 80 avait ici changé la bière en pierre. La nouvelle affaire Cardinal doit parvenir à un miracle plus fameux encore: faire d’une bière, qui fut symbole, l’avenir d’une ville.
Des terrains placés stratégiquement au coeur d'un futur campus urbain
Les 52 000 mètres carrés des terrains de la Brasserie du Cardinal (photo du haut, au centre) sont situés idéalement au cœur de la ville de Fribourg, tout près de la gare ferroviaire. Surtout, une nouvelle affectation en parc technologique de cette parcelle (chiffre 2 sur la photographie aérienne ci-contre) s’intégrerait entre les bâtiments principaux de l’Université de Fribourg (chiffre 1), l’Ecole d’ingénieurs (EIF) et la Haute Ecole de gestion (chiffre 3).
Une telle proximité, avec des infrastructures distantes d’environ 1,8 kilomètre au plus, permettrait une sorte d’effet campus au cœur de la ville. Selon les spécialistes en innovation de l’EPFL, possibles partenaires, c’est un aspect décisif du projet fribourgeois.
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