Enfoncée dans un canapé vert olive, Catherine promène ses pieds sur son parquet vernis de 1912. La Genevoise a l’air bien petite, dans ce salon à plafond haut, pièce maîtresse de l’appartement pour lequel elle s’est battue durant 2 ans. 69 m2 aux Eaux-Vives, c’est le rêve sur lequel Catherine a mis la main en 2007.

La régie Moser & Vernet lui octroie alors un contrat de bail qui établit le loyer à 1770 francs par mois sans charge - en hausse de 220% par rapport au locataire précédent. Un contrat qui a la particularité d’être «à terme fixe»: il échoit au bout de 3 ans et 15 jours.

«J’ai signé parce que j’avais besoin d’un appartement plus grand que celui que j’occupais avant», explique la locataire. «Mais sur le conseil d’un ami, je suis allée trouver l’Asloca (Association suisse des locataires) pour contester le loyer et la clause de durée déterminée.» Le tribunal des baux lui donne raison sur les deux plans. Si elle n’avait pas eu gain de cause, elle aurait dû quitter son logement en août 2010 déjà.

Locataires affaiblis. «Les contrats de bail à durée déterminée se sont généralisés à Genève il y a 3 ou 4 ans. Beaucoup ne sont que d’une année», observe Christian Dandrès. Selon le juriste de l’Asloca-Genève, le tiers environ des dossiers qui passent dans ses bureaux concernent des baux à terme fixe, ce qui représente des centaines de cas par an.

Courante à Genève, la pratique reste marginale dans le canton de Vaud, tandis qu’à Zurich, elle ne concerne que les locaux commerciaux. Seule l’extrême tension du marché du logement de part et d’autres du jet d’eau permet de fait aux régies d’imposer ces baux. Car ceux-ci constituent un double désavantage pour le locataire.

Primo, il n’ose guère contester son loyer, de peur de se voir refuser un nouveau bail à l’échéance du premier. Secundo, la régie peut augmenter le loyer entre deux contrats plus facilement que dans le cadre d’un bail à durée indéterminée. Selon Andreas Fabjan, secrétaire genevois de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, «cela permet de s’assurer que le locataire s’intègre dans l’immeuble et ne trouble pas la tranquillité». Mais pas seulement.

Limiter les contentieux. Ainsi la régie Zimmermann conclutelle nombre de ses contrats de bail (le tiers à peu près) à terme fixe depuis deux ans, explique Gisèle Torche, gérante administrative. «Cela nous permet de nous prémunir contre les problèmes de nuisance mais aussi de contentieux et de contestation de loyer.»

Ces contrats concernent essentiellement les logements longtemps occupés par des locataires au bénéfice d’un loyer bas, précise Gisèle Torche. «Quand nous remettons ces objets sur le marché, nous investissons pour les rafraîchir et les loyers peuvent être multipliés par deux ou par trois.» Pionnière de la méthode selon l’Asloca, la régie Moser & Vernet se défend d’en abuser. «Nous faisons surtout ce type de bail pour les propriétaires qui l’exigent, en particulier des fonds alémaniques», explique Léonard Vernet, associé.

Même son de cloche chez Naef. «Nous optons très rarement pour le bail à terme fixe. Quand nous le faisons, c’est souvent sur demande du client», pose Frédéric Fancello, gérant. «Ce type de bail existe pour des cas particuliers, comme lorsqu’un propriétaire entend, à terme, remettre les clés d’un appartement à son enfant.

Il n’est cependant pas approprié d’en abuser pour des situations standards. Il faut utiliser cette manière de faire avec parcimonie afin d’éviter de voir un jour ce droit revu, voire supprimé.»

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