Chris Calogirou n’est pas content. «Depuis que j’ai contracté mon hypothèque, le poids de ma dette a bondi de 30%», peste le Chypriote. Il y a cinq ans, comme des milliers de personnes sur l’île, Chris Calogirou a choisi de faire un emprunt libellé en francs suisses pour acheter sa maison. Le but était alors de profiter de crédits bon marché – puisque les intérêts sur le franc sont très bas – pour jouir de taux hypothécaires avantageux.

Problème: ces emprunts en francs, les Chypriotes les remboursent avec les euros qu’ils touchent dans leur pays. Or, vu l’appréciation vertigineuse de la devise helvétique, la facture explose.

Résultat, Chris Calogirou et les autres se trouvent écrasés par leur dette. Les mesures de la Banque nationale suisse, qui empêchent depuis peu l’euro de tomber sous 1,20 franc, ne les soulagent que marginalement: ces trois dernières années, le franc a tout de même gagné près de 35% face à la devise unique.

Ironie du sort, Chris Calogirou, à la tête de Best Cyprus Properties, est un spécialiste du marché immobilier. «La pratique est apparue il y a sept-huit ans et, avant, personne ne voyait le problème. Les banques ne nous informaient pas vraiment du risque. Il y a d’ailleurs beaucoup de mécontentement à leur égard», relate-t-il.

C’est que la banalisation du carry trade – forme de spéculation sur l’écart entre les taux d’intérêt de deux devises – et son usage massif dans le cadre de l’accès à la propriété s’accompagnent de dangers peu perceptibles pour l’acheteur lambda.

Virginité contre hypothèque. La situation chypriote – où les emprunts en francs restent marginaux – est sans commune mesure avec ce qui se passe en Hongrie, où près de 2/3 des emprunts immobiliers sont en francs. Or celui-ci s’est apprécié de 57% face au forint ces trois dernières années.

Si bien que, aujourd’hui, plus de 100 000 ménages ne peuvent plus rembourser leur prêt hypothécaire. Pour Déry Attila, analyste chez Otthon Centrum à Budapest, «la principale cause de ces défauts de paiement est l’augmentation des charges mensuelles, essentiellement liée au taux de change». Avec à la clé, des situations inextricables.

Comme celle de «Miss Spring», révélée l’an dernier par la presse britannique. Désespérée, la Hongroise de 18 ans a vendu sa virginité aux enchères pour que sa famille puisse payer son hypothèque… libellée en francs. L’illustration d’une détresse largement partagée, stimulée par un marasme économique persistant.

Face à la gravité de la crise, Budapest entend prendre des mesures exceptionnelles. Le premier ministre, Viktor Orbán, prévoit ainsi d’introduire un taux de change artificiel pour le remboursement de ces emprunts. Un franc s’échangerait alors contre 180 forints, alors que le cours réel est de 235 forints (30% de plus)!

Une mesure qui frapperait durement les banques. Si bien que l’Autriche – dont les banques sont exposées à hauteur de 6 milliards d’euros sur ce marché – a fait part de son indignation la semaine dernière.

L’avantage polonais. Les Polonais tirent la langue pour les mêmes raisons. Du côté de Varsovie, la moitié des emprunts immobiliers sont en francs, devise face à laquelle le zloty s’est également écroulé (- 42%).

Consultant financier à Varsovie, Andrzej Saniewski fait partie des 700 000 Polonais à avoir misé sur le franc pour emprunter. «Là, je ne suis pas très heureux. Lorsque j’ai pris mon hypothèque, en 2005, ma maison me coûtait 4500 zlotys par mois. Maintenant c’est 5000 (1380 francs).»

La situation n’est toutefois pas identique à celle de la Hongrie, insiste le spécialiste: «Ici, le portefeuille des hypothèques en francs est de très bonne qualité. Ces prêts ont essentiellement été octroyés à des ménages avec de solides capacités de remboursement. De plus, les Polonais apprécient les taux variables, pas fixes.

En ce moment, la force du franc est donc partiellement compensée par le niveau (historiquement bas, ndlr) des taux d’intérêt.» Sans parler d’un contexte économique radicalement différent, puisque la Pologne connaît un essor exceptionnel en Europe. De quoi permettre à la plupart des ménages de continuer à gagner suffisamment pour payer leur dette, malgré les caprices du franc.

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