«Il y a dix ans, nous considérions que l’achat d’un appartement ou d’une maison était un privilège de riches. Aujourd’hui, nous possédons notre maison. Sans être millionnaires.» Filip Strbat, 35 ans et employé au Services industriels de Lausanne, rigole. Son mariage récent avec Sarah le comble de bonheur. Mais ce n’est pas tout. Lorsqu’il évoque leur logement de Granges (Veveyse), récemment acquis, Filip vibre d’avoir accédé à quelque chose qui, au départ, ne leur était pas promis.
Assiste-t-on a une «démocratisation» de la propriété? En période de crise, la question est paradoxale. Pourtant, les Filip et les Sarah sont de plus en plus nombreux. «Plusieurs de nos amis sont devenus propriétaires. Ça nous a donné envie.» Les conditions du marché, très favorables à l’acheteur, y sont aussi pour quelque chose. Tout comme un changement de mentalité.
Il y a 12 mois encore, devenir propriétaire n’était pas toujours bien vu. Pour les uns, voir leurs connaissances quitter le giron des locataires était un signe d’embourgeoisement. Pour les autres, investir son épargne dans la pierre constituait une preuve de frilosité, alors qu’il suffisait d’entrer sur les marchés financiers pour obtenir des rendements bien plus intéressants.

La crise a tout balayé. Les produits financiers ont perdu leur lustre et les propriétaires sont devenus des gens, certes aisés, mais prévoyants aux yeux de la société. Une sorte de retour du bon sens paysan, qui répète depuis la nuit des temps que seuls les murs traversent les âges.

Le traumatisme financier a bien contribué à ce changement de mentalités. Car pour soutenir leurs économies en chute libre, les banques centrales n’ont eu d’autre choix que de baisser et rebaisser leurs taux d’intérêt de référence. Une descente à la cave que les taux hypothécaires ont suivi. Au point de battre, ce printemps, des records historiques. En bout de chaîne, cette baisse du loyer de l’argent a ouvert de nouvelles perspectives à des milliers de Suisses, rendant supportables les charges d’un achat malgré des niveaux de prix toujours élevés.

Même la prévoyance professionnelle, qui bâtit pourtant les retraites, est remise en cause depuis que de nombreuses caisses de pension affichent des taux de couverture inférieurs à 100%. «Si cela continue, que restera-t-il de cette épargne?» se demandent, à l’instar de Filip, de nombreux citoyens. Une insécurité qui encourage les candidats à retirer une partie ou la totalité de leur 2e pilier afin de compléter le niveau de fonds propres requis par les banques avant un achat. Reste à savoir si cette situation va se prolonger. Et combien vont en profiter. Car des prix stables et des taux bas ne changent rien à la pénurie de biens que connaissent certaines régions romandes depuis plusieurs années.

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Des taux historiquement bas. Pour longtemps?
Il est désormais possible de négocier un taux fixe durant 5 ans à 2,5% et à 10 ans à 3,1% (consulter tableau ci-dessus). Du jamais vu. Même les professionnels de la branche n’en reviennent pas. Sans pour autant s’en plaindre. La situation est plutôt favorable aux affaires. Une bonne surprise. Car avec la crise de l’immobilier qui sévit dans de nombreux pays d’Europe, la crainte d’un effondrement du marché était encore bien réelle il y a quelques mois. Certains, à l’image de la Régie de la Couronne à Pully, n’hésitent pas à communiquer sur ce point. Avec le slogan «Attention! Chute de taux», elle fait passer les conditions favorables avant l’objet. Même les banques cantonales s’y sont mises: «Une action promotionnelle sur le taux ferme à 2 ans, sous le thème “Jurassic taux, le retour”, a rencontré un large succès», constate Serge Voisard, porte-parole de la Banque cantonale du Jura.

Le message est limpide: la période a rarement été aussi propice à un acte d’achat. Et le client potentiel semble avoir reçu le message cinq sur cinq. «Durant les trois premiers mois de l’année, notre chiffre d’affaires a progressé de près de 35%», se réjouit Patrick Delarive, promoteur et régisseur, patron de la Régie de la Couronne. Une hausse essentiellement due à l’augmentation du nombre de transactions, «le niveau des prix ayant tendance à baisser».

Reste à savoir combien de temps les taux vont rester aussi bas. En la matière, les avis divergent en fonction de la durée estimée de la récession. L’injection massive de liquidités dans l’économie fait planer le risque d’un retour massif de l’inflation dès les premiers soubresauts de reprise. Avec pour corollaire une remontée du niveau des taux. Si tout le monde espère une amélioration conjoncturelle, beaucoup ne l’imaginent pas imminente. «Les prévisions indiquent une reprise au mieux en 2010. Je dirais que le niveau des taux restera bas pour les deux prochaines années», estime Hervé Froidevaux, consultant senior chez Wüest & Partner.

A ce stade, les futurs et les nouveaux propriétaires semblent privilégier l’acquis. Selon comparis.ch, plus de la moitié d’entre eux optent pour des hypothèques d’une durée de 7 à 10 ans. La part des personnes séduites par les taux variables est, elle, devenue insignifiante (2%). «De toute manière, les banques ne favorisent pas le variable. Fixer un contrat dans la durée leur permet de retenir plus longtemps le client», remarque Patrick Delarive. Dans les banques cantonales, qui enregistrent un accroissement du volume, les clients se choisissent principalement des contrats d’une durée de 2 ou 5 ans.

Durant les premiers mois de 2009, le volume élevé des transactions s’est maintenu: «Mais c’est peut-être lié à l’inertie de la branche. Nous nous attendons toutefois à un tassement de la demande pour les objets à usage propre de moyen standing, si les incertitudes liées à la situation économique perdurent,» explique Pierre-Alain Leuenberger, responsable de la gestion des crédits à la Banque cantonale neuchâteloise.

 

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Des prix stables ou en légère baisse
On ne le voit pas au premier coup d’œil dans les annonces. Mais les prix, pour la première fois depuis 10 ans, ne progressent plus, voire baissent dans certains segments du marché. «Les prix se corrigent, mais en douceur», remarque Patrick Delarive. «Les régions périphériques, comme le Jura ou les Montagnes neuchâteloises, sont les premières touchées. Tout comme les stations de montagne où les prix avaient atteint des sommets. Il sera aussi intéressant de surveiller l’évolution du marché dans les zones où l’on a beaucoup construit ces dernières années, comme la Gruyère, la région de Morat ou sur l’axe Lausanne-Yverdon. D’autre part, le haut de gamme devrait enregistrer un recul des prix», souligne Hervé Froidevaux. Au quotidien, le rapport de force entre acheteur et vendeur s’est quelque peu modifié. Patrick Delarive, qui se voit volontiers en «marieur», le détaille: «Il y a un an encore, le vendeur prenait systématiquement le haut de la fourchette d’une évaluation. Auquel il ajoutait une sorte de prime à la vente de 10%. Aujourd’hui, cette prime a disparu. Pour notre part, nous avons même mis en garde les candidats à la vente en leur conseillant de renoncer à ce bonus.» De plus, les acheteurs sont moins pressés, n’hésitant plus à proposer une contre-offre. «Le marché s’est un peu détendu. On le remarque au nombre de demandes d’évaluation que nous recevons.»

Un autre élément fait pression sur les prix: l’attitude des banques. Car même si, à l’exception des deux grandes banques, elles disposent d’énormément de liquidités, elles sont devenues plus restrictives. Non qu’elles aient changé le quota de fonds propres nécessaire (20% du prix d’achat), mais dans l’examen du dossier, «les évaluations sont plus strictes, plus professionnelles. Les banques auront plutôt tendance à prêter pour la partie inférieure de la fourchette de prix», constate Léonard Vernet, président de l’Union genevoise des professionnels de l’immobilier. Selon Roland Bron, directeur de VZ Suisse romande à Lausanne, «il arrive même que les estimations soient inférieures au prix d’achat». De même, les établissements sont très attentifs à la stabilité des revenus, refusant de prendre en compte les parties variables de ceux-ci.

S’ils baissent, les prix ne devraient pas s’effondrer. Même si sur de nombreux points conjoncturels, la situation ressemble à celle prévalant au début de la crise des années 80 – les banques suisses avaient dû amortir l’équivalent de 60 milliards de francs actuels – personne n’envisage une dégringolade du marché. «Les Suisses disposent avec le marché de la location d’une vraie alternative à l’achat. De plus, les conditions demandées par les banques sont strictes et la part des hypothèques à taux variable relativement faible. Autrement dit, même si les taux devaient remonter rapidement, cela n’entraînerait pas une vague de mises en vente, telle que l’ont connue l’Espagne ou l’Irlande», constate Hervé Froidevaux. Enfin, la lex Koller qui limite la vente de biens immobiliers aux étrangers, longtemps considérée comme un frein au développement du secteur, se révèle être un paravent à la spéculation. Elle a empêché la demande d’être encore plus forte, analyse Léonard Vernet, notamment du côté de Genève où le déficit d’objets est chronique.

 

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Désavantage aux locations
Pour Christophe, jeune père de famille neuchâtelois qui vient d’emménager dans son appartement après avoir acheté sur plan, le niveau des taux hypothécaires s’est révélé déterminant. «Lorsque nous avons pris notre décision, il n’était pas encore aussi bas qu’aujourd’hui. Mais je ne regrette pas. Nous avons fait le pas au moment où nous avions les moyens d’assumer notre achat.» En particulier, quand un rapide calcul lui a prouvé que payer des intérêts hypothécaires lui reviendrait moins cher que la location de son trois-pièces et demi. Filip et Sarah, qui habitaient jusqu’à récemment un appartement de 36 m2, ont fait le même raisonnement: «Nous songions à déménager. Mais lorsque l’on voyait le niveau des locations à Lausanne et dans les environs, cela plaidait en faveur d’un achat. Les charges étaient comparables, avec l’avantage de posséder son chez-soi.»

Ce déséquilibre en faveur de la propriété devrait se maintenir encore quelque temps. En particulier dans les régions saturées. «Personne n’a vraiment intérêt à construire pour la location, regrette Léonard Vernet, président de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier à Genève. Les terrains sont tellement chers et rares que cela nous contraint quasiment à la vente. La location n’est pas rentable.»

Pour sa part, Patrick Delarive dénonce la différence de contenu entre le discours et les actes des politiques: «Les terrains, notamment dans le canton de Vaud, on les a. Après, il faut la volonté. Si l’Etat et les communes souhaitent favoriser les logements, sociaux notamment, ils doivent encourager les promoteurs à s’engager. Par exemple, avec des incitations fiscales pour ceux qui développent des projets de locatifs. Ou en réduisant un peu leur prétention lors de la vente de terrains destinés à ce secteur. En vendant au prix du marché, tellement élevé, ils favorisent les PPE au détriment des logements sociaux.»

 

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2e pilier: la tentation du retrait
Taux hypothécaires bas et prix stabilisés ne sont pas les seuls facteurs incitant les candidats à la propriété à se jeter à l’eau. Les marchés financiers ratiboisés, qui ont détruit dans leur chute une partie de la prévoyance sociale, y sont aussi pour beaucoup. Les difficultés annoncées des caisses de pension, toujours plus nombreuses à afficher une sous-couverture, ne sont pas faites pour restaurer la confiance. «Je n’ai aucune assurance concernant ma retraite. Elle est lointaine. Que restera-t-il de mes cotisations?», se justifie Sandro, 42 ans, qui envisage le retrait d’une partie de son 2e pilier pour financer son appartement dans le Jura bernois. Un raisonnement proche de celui de Filip Strbat: «J’ai retiré la totalité de mon 2e pilier pour compléter mes fonds propres. Angoissé? Même pas. Il me reste trente ans de vie professionnelle. Normalement, mon salaire devrait croître et mes cotisations avec. Et puis, à l’âge de la retraite, les charges liées à la maison seront fortement réduites par l’assurance-vie (3e pilier) constituée pour rembourser une partie de l’emprunt.»

Si la tentation de retirer son 2e pilier est toujours plus grande, elle n’a pas la faveur des spécialistes. «Il existe une deuxième possibilité: le nantissement. La prestation de libre-passage est mise en gage auprès de la banque qui prêtera un montant supérieur (90 ou 100% du prix d’achat, au lieu de 80%) en contrepartie. Elle utilisera son droit si le propriétaire ne paie pas régulièrement ses charges hypothécaires, ce qui est rare. Objectivement, il n’y a aucune raison de retirer son 2e pilier. Sauf, bien sûr, si les revenus réguliers du demandeur ne lui permettent pas d’assumer ses charges», explique Roland Bron. Stéphane Lanz, associé chez Defferrard & Lanz, à Lausanne, rappelle aussi qu’il faut être conscient «qu’un retrait touche à la prévoyance. Il est prudent d’établir alors un plan d’épargne. Et surtout de bien vérifier son incidence sur les rentes en cas d’invalidité et de décès. De plus, fiscalement, le nantissement est souvent plus intéressant, car il n’est pas immédiatement imposable, contrairement au retrait.»

Outre la prudence, un second écueil pourrait se dresser de plus en plus souvent devant les candidats au retrait: les caisses de pension elles-mêmes. «La non-libération des prestations de libre-passage figure parmi les mesures prises par les caisses pour se maintenir à flot», confirme Stéphane Lanz. Mais celle-ci est temporaire: «Le délai est de six ou douze mois. Ce n’est pas la première fois que ce type de mesures est envisagé. Mais il y a presque toujours un moyen de trouver une solution. Dans la majorité des cas, il est possible de nantir la prestation de libre-passage. Ou alors, de faire appel à un crédit-tampon, accordé contre l’engagement ferme de la caisse de pension de libérer l’argent à une date précise.»

Ces préoccupations ne touchent plus Filip et Sarah. Sur leur terrasse, en face des Alpes, ils savent que durant 10 ans leurs charges ne vont plus bouger. Une sérénité qui vaut de l’or: «C’est une bonne tranche de vie, que les quelques sacrifices consentis pour réunir les fonds propres valent largement.»