Le secteur immobilier suisse court-il le risque d’une chute des prix en 2012, après la hausse soutenue de ces dix dernières années?
Après une croissance des prix de 4% en moyenne en 2011, les prix vont être testés cette année pour voir s’ils ont encore un potentiel de hausse ou si la tendance va s’inverser. Les deux éléments décisifs seront la situation des taux d’intérêt et l’évolution de l’immigration.
Comment qualifiez-vous la situation actuelle du marché?
Notre analyse se fonde sur six indicateurs techniques. Néanmoins, nous ne notons pas de surchauffe générale du marché suisse dans son ensemble, mais une hausse soutenue des prix qui n’est pas encore dramatique. Depuis l’an 2000, le prix moyen d’une maison individuelle s’est apprécié en moyenne de 40% et ceci peut être comparé à l’évolution des prix de la construction, qui ont progressé de 20% sur la même période.
Dans les régions de Zurich et du Léman, les hausses sont plus marquées qu’ailleurs. Faut-il désormais les éviter?
La hausse des prix est bien plus nette dans l’arc lémanique que dans la région de Zurich, en raison d’une offre particulièrement peu élastique, en dépit d’une demande soutenue. Elle vient de la faiblesse de la construction, particulièrement dans le canton de Genève, à cause de règlements de construction très difficiles à satisfaire.
La croissance démographique dans cette région a été spécialement forte depuis 2000. Vu ces éléments, aucune baisse ni accélération de la hausse des prix ne semble se profiler. Sur le très long terme, les prix de l’immobilier s’alignent graduellement sur ceux de l’inflation.
Comment cela se traduit-il en Suisse?
L’augmentation rapide des prix dans les centres urbains repousse une partie de la population vers les périphéries, et cela fait également monter les prix de certaines zones périurbaines. Cette tendance est favorisée par l’amélioration des infrastructures de transports. En quelque sorte, cela tempère aussi très légèrement la hausse des prix dans les centres.
La hausse est-elle donc sans fin?
Non, elle est limitée par les revenus des ménages et leur capacité à financer les achats. Il semble que, sur l’arc lémanique particulièrement, l’on ait atteint un plafond, certes à un niveau très élevé. Mais va-t-on vers une correction, une baisse des prix cette année ou la prochaine? Difficile à dire. Notons cependant que les prix sont devenus trop élevés pour un nombre croissant de personnes.
Dans quelle proportion les prix pourraient-ils baisser?
Il est difficile de l’estimer. Le fait est que les prix ont progressé plus vite que les salaires, ce qui montre que le niveau actuel est de moins en moins tenable. D’autant plus que l’on observe des manifestations isolées typiques de phases de surchauffe: certaines transactions sont purement spéculatives, dans le but de revendre à court terme, avec profit, un objet immobilier. Certains acquéreurs de logements à louer se contentent de rendements très faibles, de 2 à 3%, au lieu des 5 à 6% ordinairement pratiqués.
Les signes de spéculation vont-ils se multiplier en 2012?
Il existe un frein efficace contre la revente à fins spéculatives d’un immeuble: c’est l’impôt sur les gains immobiliers, qui peut capter une part non négligeable des bénéfices réalisés.
Les banques portent-elles une responsabilité dans l’envol des prix en accordant trop facilement des hypothèques insuffisamment garanties, comme l’a affirmé récemment la Finma?
Il ne me semble pas. On n’assiste pas à un envol incontrôlé des contrats de prêt. Le volume des hypothèques divisé par les prix, soit le poids moyen de la dette sur les propriétés, calculé par la BNS dans le cadre de la statistique sur la fortune des ménages, n’a pas vraiment varié ces dernières années.
On constate même un très léger recul. Ce que l’autorité de surveillance a rappelé, ce sont les règles de bonne pratique en matière hypothécaire et elle a exigé une discipline accrue des banques dans leurs régimes d’octroi d’exceptions.
Comment le marché immobilier accueillerait-il une baisse des revenus des ménages provoquée par une probable hausse du chômage?
La précarisation des sources de revenu freine les élans acheteurs, ou les oriente vers des offres moins chères. Mais il reste aujourd’hui plus avantageux d’acheter à l’aide d’un prêt bancaire que de louer, car les loyers demeurent plus élevés que les charges financières d’un débiteur hypothécaire.
Ceci s’explique par le très bas niveau des taux d’intérêt. Aussi faudrait-il un taux de chômage très élevé, de l’ordre de 6 à 7%, pour dissuader un grand nombre de personnes d’acheter et, de là, provoquer une baisse significative des prix des logements.
Et en cas de hausse des taux?
C’est le plus grand risque. Aussi, la Finma a fait savoir que des problèmes concernant une première minorité de ménages pourraient survenir au cas où les taux du marché, à l’instar des rendements sur obligations de la Confédération à 10 ans, dépasseraient le seuil de 3% (contre moins de 1% actuellement).
Cependant, une telle hausse sera d’abord peu ressentie, car la grande majorité des prêts hypothécaires sont souscrits à taux fixe. Donc, à l’avenir, les hausses de taux ne feront sentir leurs effets que lors du renouvellement des prêts aux échéances. Les personnes à risque sont celles dont les prêts sont à taux variable.
Jusqu’à maintenant, la démographie a accru la demande, soutenant les prix. Et si l’immigration venait à diminuer en raison de la crise économique?
La Suisse se porte mieux que la moyenne des pays qui l’entourent. Elle reste donc attractive pour des étrangers désireux de s’insérer dans son marché du travail. L’immigration tempère donc de possibles effets négatifs de la crise. De plus, les anciens immigrants qui ont pris racine en Suisse sont souvent désireux d’acheter leur logement. Aussi, si l’immigration ralentit, l’impact sur le marché restera négligeable dans un premier temps.
Il est clair cependant qu’elle ressentirait l’impact d’une crise économique. Le risque de ce scénario est qu’une diminution de l’immigration débouche sur un excès de l’offre de logements. Notons que jamais depuis 1994 la construction de logements n’a été aussi soutenue qu’en 2011, et que 2012 verra une croissance encore plus forte du parc. Près de 50000 logements devraient être achevés cette année. Cette offre suffira juste à satisfaire la demande.
Donc, que faut-il conseiller à un acheteur en puissance: se dépêcher, ou attendre?
Cela dépend de l’usage et de la région. Si le lieu d’acquisition est l’arc lémanique, l’acheteur doit être encore plus sûr de son choix que s’il choisit une autre région. S’il achète un logement pour lui-même, il peut prendre le risque d’une baisse temporaire de prix, pour autant qu’il amortisse consciencieusement sa dette.
Profil
Matthias Holzhey
Responsable à 32 ans de la tenue de l’indice UBS mesurant le risque d’excès des prix de la pierre, Matthias Holzhey est un économiste de terrain. Formé à la Faculté de sciences économiques de l’Université de Zurich, il s’est livré à des recherches de microéconomie régionale auprès du cabinet zurichois Rütter & Partner, notamment sur l’impact du Musée de Ballenberg sur l’économie de l’Oberland bernois.
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