Inédit. Pour la première fois depuis quatre ans, l’indice UBS des bulles immobilières a enregistré un recul au deuxième trimestre 2012. Et ce n’est pas tout. Les prix des maisons individuelles ont ralenti leur progression sur ces trois derniers mois, selon le cabinet de conseil immobilier zurichois CIFI. La hausse s’est ainsi inscrite à 0,4% contre 1,6% encore au trimestre précédent. «Il ne faut toutefois pas s’attendre à une forte correction vers le bas des prix des villas», prévient le professeur Donato Scognamiglio, directeur du CIFI. La demande demeure simplement trop soutenue.

Ce fléchissement était ardemment espéré. Malgré l’éclatement de la crise financière, les prix de l’immobilier suisse n’ont cessé de grimper grâce à l’environnement favorable de taux d’intérêt au plus bas. Au point de craindre le gonflement d’une bulle. Afin d’exercer une pression sur cette évolution des prix en constante hausse, l’Association suisse des banquiers (ASB) et le Conseil fédéral ont décidé de durcir les directives en matière d’octroi de crédits hypothécaires et d’amortissement. Entrées en vigueur en juillet dernier, ces nouvelles normes semblent donc produire les effets escomptés.

Le risque de bulle, Bernard Nicod, président du groupe homonyme, n’y a jamais cru. «Après la crise financière, on a assisté à un extraordinaire report des investissements dans la pierre, considérée alors comme le seul secteur solide et porteur. Il s’est ensuivi l’envolée des prix qu’on a connue entre 2008 et 2010. Or les prix des actes de vente, tous types confondus, ont commencé à diminuer dans le canton de Genève depuis septembre de l’année dernière, puis à se tasser dans le canton de Vaud. Et c’est très bien. Cela va permettre de calmer le volume des transactions et, dans une moindre mesure, les prix en 2013. Il y aura enfin plus d’objets à offrir pour une gamme élargie de clients, et moins de folies.»

PPE en hausse. Selon le CIFI, les prix des propriétés par étage (PPE) ont en revanche enregistré une hausse plus importante ce dernier trimestre (+2,1%) que le précédent (+1,5%). Annualisée, la performance atteint 11% contre 5,5% dans le secteur des maisons individuelles.

Malgré une demande soutenue pour ces objets, le CIFI estime «qu’il n’est pas certain que cette tendance se poursuive encore longtemps, car la sévérité des règles de financement s’applique également aux PPE.» Sur ce troisième trimestre, les vendeurs de PPE portent en effet un regard plus sombre sur l’avenir. Il faut dire que les perspectives plus moroses de l’économie suisse engagent les futurs propriétaires à davantage de prudence et de réflexion.

En septembre, le Credit Suisse soulignait déjà les signaux contradictoires envoyés par ce segment de marché. D’un côté, les prix de l’offre – tels que publiés par les vendeurs – s’étaient inscrits en léger recul; de l’autre, les prix de transaction – montants payés réels – imprimaient une courbe ascendante. «Nous estimons que la progression des prix des transactions va aussi ralentir, voire même légèrement reculer», prédisaient les économistes du Credit Suisse.

Et pour cause. Les directives plus strictes en matière d’octroi de prêts hypothécaires et d’amortissement et les objectifs de croissance revus à la baisse de certains établissements de prêts hypothécaires assombrissent les perspectives et devraient se répercuter sur l’évolution des prix. De plus, la demande même en PPE devrait être freinée par les nouvelles normes.

La classe moyenne touchée. «La situation devrait notamment devenir plus difficile pour les “ménages seuils”, dont l’épargne est très faible et qui ne pouvaient déjà pas ou peu accéder à la propriété. Nombre de ces derniers devraient se voir refuser un financement.» Même la classe moyenne devrait être affectée. Avec ces nouvelles dispositions en matière de fonds propres, elle devrait revoir ses exigences à la baisse en termes de localisation et de surface habitable, et donc se concentrer sur des habitations moins onéreuses. La tendance est aussi au ralentissement dans le secteur des investissements immobiliers. Après plus de trois ans de hausse, les prix des immeubles de rapport (placements directs) ont fléchi de 1,3% au troisième trimestre. «Nous considérons ce repli comme un signe de tranquillisation des marchés», assure le directeur du CIFI. Ce que confirme le Credit Suisse: «Pour les investisseurs, le marché suisse de l’immobilier a jusqu’à présent été très intéressant – contrairement à la situation plutôt mitigée de l’économie réelle. Une certaine prudence est cependant également de mise avec ce type d’investissement. Les prix ont notamment tellement grimpé que des reculs à moyen terme ne sont pas à exclure.»

«LA SÉVÉRITÉ DES RÈGLES DE FINANCEMENT S’APPLIQUE AUSSI AUX PPE.»

Donato Scognamiglio, directeur du CIFI

Parmi les raisons évoquées, le cabinet zurichois souligne la diminution des revenus des loyers en cours, lesquels sont indexés sur les taux d’intérêt de référence. La baisse de ces taux de 2,5% à 2,25% le 1er juin dernier induit une réduction potentielle d’environ 3% des loyers. L’écart entre le produit locatif (issu des loyers) et le prix d’acquisition d’un immeuble s’est considér ablement creusé. Pour les investisseurs institutionnels (caisses de pension, assurances, etc.), le risque lié à cette situation pourrait les pousser à renoncer à certaines transactions.

Pas de surchauffe. Le repli des prix de l’offre par rapport au trimestre dernier – moins 1,6% pour les logements en copropriété ainsi que moins 0,5% pour les maisons individuelles – conjugué à la hausse des revenus et à la stabilisation des prix à la consommation «a provisoirement stoppé la tendance haussière forte», observe l’UBS Swiss Real Eastate Bubble Index. Cependant, note UBS, les prix ont continué de grimper dans les régions à risque comme Zurich.

Le spectre d’une bulle immobilière semble, pour l’instant, s’estomper. «La croissance des prix est certes par endroit préoccupante, mais s’explique le plus souvent par les fondamentaux, tels que les taux d’intérêt historiquement bas, complètent les économistes du Credit Suisse. Tant que l’on n’observe pas une part plus importante de transactions immobilières spéculatives et que le pouvoir d’absorption du marché reste intact, les arguments permettant d’affirmer que la situation actuelle constitue une bulle spéculative font défaut. Il convient plutôt de parler de surévaluation induite par la demande, qu’il faut surveiller attentivement.»

INTERNATIONAL

Chute des prix en zone euro

A l’inverse de la Suisse, les prix sur les marchés mondiaux de l’immobilier, qui affichaient encore des taux de croissance à deux chiffres l’année dernière, ont nettement diminué au cours du premier semestre de cette année. La situation de la zone euro est même devenue très préoccupante depuis cet été, avec le brusque effondrement du marché immobilier néerlandais. Les prix des logements ont connu la plus forte baisse jamais enregistrée depuis des décennies (- 8% en moyenne).

Parmi les pays de la zone euro, les Pays-Bas abritent le plus grand nombre de foyers ayant le plus important taux d’endettement, notamment en matière d’hypothèques résidentielles. Certes, la chute du marché immobilier néerlandais n’a rien de comparable avec ce qui est arrivé en Espagne ou en Irlande. Reste que la crainte d’une crise immobilière se propageant à l’ensemble de la zone européenne s’amplifie chaque jour.

A Madrid, les prix s’inscrivent toujours à la baisse sur le marché, ce qui est peu surprenant étant donné la situation difficile dans laquelle se trouve l’économie espagnole. Au deuxième trimestre 2012, ils ont reculé de 11% par rapport à la même période de 2011. Un repli qui s’inscrit même au-dessus de la moyenne de ces cinq dernières années (- 8%). Après avoir augmenté de 11% en moyenne en 2011, les prix de l’immobilier à Paris se situaient au deuxième trimestre 2012 encore 4% au-dessus de ceux du trimestre correspondant de l’année précédente.

Sur les marchés asiatiques, la hausse des prix s’est aussi considérablement ralentie. A Tokyo, par exemple, on a même pu observer un recul de 5% en l’espace d’un an.