Lassitude généralisée. Chercher un logement, alors que les Suisses sont plus mobiles que jamais, frise aujourd’hui l’absurde: recourir à une coûteuse agence de location, enclencher des connexions dans les régies, même éplucher les avis mortuaires... La quête s’apparente à un long tunnel, auquel les prévisions ne promettent aucune lumière.

A la veille des élections fédérales, cette préoccupation de la population fait pâle figure dans la campagne. Le PS avait décidé de l’ériger en thème prioritaire, mais la crise du franc fort squatte depuis le début de l’été le devant de la scène. A droite, le Parti libéral-radical n’en touche pas un mot.

Quant à l’UDC, elle nage en plein déni de la réalité, en défendant mordicus la propriété des «attaques de l’Etat»: une vision passéiste à laquelle ses propres élus donnent tort. A commencer par feu Jean-Claude Mermoud, conseiller d’Etat vaudois, qui s’est battu pour du logement accessible, envers et contre la droite du canton.

A 7,8 millions d’habitants, la pénurie de logements est-elle une fatalité? La petite Suisse arrive-t-elle au bout de ses capacités territoriales? Loin s’en faut. Une étude de l’Office fédéral du logement (OFL) montre que les communes à elles seules disposent de terrain pour loger 100 000 personnes, sur les surfaces à bâtir encore vides, les zones (agricoles, industrielles) en voie de réaffectation et par la densification. Contre toute attente, ce sont les cantons où la crise est la plus aiguë qui offrent le potentiel le plus élevé: Zurich (230 ha) et Vaud (170 ha). A l’exception de Genève, pauvre en réserves (20 ha).

La surface existe bel et bien. Dans les mains des communes et avant tout dans celles des privés, dont l’immensité n’est pas chiffrée. De plus, la Suisse bâtit à bon rythme: 70 000 logements sont en cours de construction, dans les grandes villes essentiellement (avec un bémol sur Lausanne et Genève, en recul).

Les conditions censées combler les besoins en logement semblent donc remplies. Où réside le problème? Il ne s’agit «plus d’une pénurie générale, mais d’une orientation unilatérale du parc de logements actuel et des nouvelles offres», explique poliment l’OFL dans son étude. En clair, ce n’est pas pour le commun des citoyens qu’on bâtit.

Classe moyenne oubliée. La libre circulation a créé une clientèle de rêve pour les promoteurs immobiliers. Le lien de cause à effet entre l’immigration hautement qualifiée et le renchérissement des prix de l’immobilier est une réalité, attestée notamment par l’OFL.

Cette nouvelle population aux moyens supérieurs modifie le marché au-delà du simple renchérissement: elle capte l’intérêt des investisseurs – qui peuvent tabler sur des rendements exceptionnels dans le luxe, irréalisables sur le logement moyen de gamme.

Dès lors, c’est aux très hauts salaires (y compris suisses) que s’adressent les projets immobiliers. Le segment familial se retrouve délaissé. Pour preuve, une étude de l’Institut de management de Zurich observe que «dans le segment supérieur de prix, la situation se détend rapidement grâce aux nouvelles constructions, alors que le segment inférieur ne parvient que difficilement à se détendre.»

Les riches verront à terme les prix baisser, merci pour eux. Pour couronner le tout, «la plupart des nouvelles constructions se destinent à la propriété et non à la location», observe encore l’étude. Cela, dans un pays connu comme peuple de locataires (à 65%).

Ainsi, le libre marché – qu’appellent de leurs vœux l’UDC et le PLR – ne fournit pas ce dont la population suisse a besoin: des appartements en location et financièrement accessibles.

Villageois chassés. Pius Meier assure être un vrai libéral. Il croit à la main régulatrice du marché. Sauf lorsqu’il s’agit de logement dans sa ravissante commune d’Oberägeri. «Le marché est faussé! Ce n’est même plus le marché, ça. Les gens avec un salaire normal n’ont plus aucune chance.

Les enfants qui ont grandi ici ne peuvent pas s’offrir un appartement lorsqu’ils quittent le foyer familial, ils doivent partir du village.» Le président de la commune craint aussi pour la vie sociale du village, son tissu associatif et politique, si la population traditionnelle continue d’être chassée par de nouveaux venus.

C’est que les verts pâturages d’Oberägeri attirent loin à la ronde. A quelques battements d’ailes d’oiseau de la bataille de Morgarten, on découvre dans la bourgade de 5400 habitants la Suisse carte postale: des fermes majestueuses, une laiterie à l’ancienne et le lac d’Ägeri, pratiquement potable, dont le village tire son nom. Par-dessus le marché, le fisc sait se montrer clément avec ses ouailles, canton de Zoug oblige. Les millionnaires se comptent par dizaines – jusqu’à un septième des habitants, selon le Blick.

Pour sauver son âme d’une croissance démesurée et dénaturée, Oberägeri a instauré une politique avant-gardiste de préservation, en 1993 déjà. Ce village a fait mentir son appellation de «Suisse primitive», s’érigeant en modèle pour les communes de la Suisse entière, et cité en exemple par la Confédération.

En bref, Oberägeri a conditionné le changement d’affectation du sol – de zone agricole en zone à bâtir – à l’obligation d’y bâtir une partie du logement à prix modéré. Trente-six unités (appartements et villas) pour 150 personnes sont ainsi sorties de terre, ambitieuses architecturalement. Elles s’adressent aux familles «locales» – des adultes qui y ont grandi ou installés sur son sol depuis plusieurs années.

Toutes ont été proposées à la vente à prix coûtant, dans un village où le taux de propriétaires caracole à 47%. La vente comporte un risque. Certes, durant quinze ans, ces appartements ne peuvent pas être cédés plus cher. Mais au-delà, certains bénéficiaires pourraient revendre leur maison au prix du marché, et s’en mettre plein les poches sur le dos d’une politique sociale. C’est pourquoi les communes qui s’inspirent de ce modèle préfèrent la location.

Golf et logement bon marché. Meggen a suivi les deux options. Deux lacs plus loin, posée sur celui des Quatre-Cantons, la bourgade lucernoise connaît les mêmes soucis: tant de millionnaires prêts à dégainer leur chéquier pour un coin de paradis. Et trois milliardaires avérés, dont le bien nommé Marc Rich, controversé fondateur de Glencore.

Ces grosses fortunes font certes s’envoler le prix du sol. Mais elles nourrissent la commune à la cuillière en argent. L’an dernier, la vente d’une seule parcelle sur le lac a permis à la commune d’offrir une ristourne d’impôts de 20% à ses habitants.

Prévenante, Meggen se démène pour faire accepter à sa population de souche la construction d’un terrain de golf, au goût de ses nouveaux citoyens. Ces richissimes étrangers au bénéfice de forfaits fiscaux ne sont par contre d’aucun apport pour la vie de la commune. Le village a vieilli. On craignait de devoir fermer des classes, faute d’élèves.

En 2010, la municipalité a présenté son plan: six zones passeront en terrain à bâtir sur les dix prochaines années, sur lesquelles trois cents appartements verront le jour. A vendre et à louer aux autochtones, au prix coûtant. Pour un appartement familial de 4,5 pièces, il faudra compter entre 2300 et 2500 francs. Au prix du marché, le loyer franchirait allégrement la barre des 3000 francs.

Arthur Bühler assure avoir reçu des réactions enthousiastes de toute la Suisse. A l’exception d’une accusation de «communiste», qui fait rire aux éclats le maire libéral-radical. Car s’il s’agit clairement d’une intervention de l’Etat dans le marché, elle ne prive personne de sa propriété: chaque propriétaire foncier est libre d’adhérer au nouveau système de la commune. Rien ne le force à dézoner son terrain agricole.

S’il le souhaite, c’est que la prise de valeur est phénoménale: le mètre carré passe d’une dizaine de francs à 2000 au minimum... «La pression des propriétaires est immense, raconte Arthur Bühler. Toute l’année, ils défilent à la commune pour que leurs terrains changent d’affectation.» Dans ces conditions, qu’un tiers de la surface soit exploitée sans profit pour du logement d’utilité publique reste une opération juteuse.

La réalité fait taire l’idéologie. Que Meggen et Oberägeri, pionniers dans cette forme de création de logement d’utilité publique, soient gouvernés par des libéraux pose des questions. A échelle nationale, le PLR ne veut pas en entendre parler. Au fur et à mesure que la terre file dans les mains des grosses fortunes le fossé entre l’idéologie libérale et la pratique se creuse.

A Meggen, Arthur Bühler ne ressent aucun tiraillement. «Je ne suis pas seulement libéral, j’ai aussi un cœur social. Il n’y a pas que les riches, il existe énormément de gens qui ne feront jamais fortune. C’est sur la classe moyenne, les gens qui travaillent mais ne gagnent pas plus de 5000 ou 6000 francs, que nous devons concentrer notre action.» Une vraie leçon de politique de la base aux hautes sphères du parti.

Ce concensus suprapolitique des exécutifs, le socialiste Dolfi Müller le confirme. Président de Zoug, il n’attribue en aucun cas le plan d’aménagement du territoire de 2009 à la gauche. «Tous les partis ont soutenu le projet. Nous sommes orientés sur la recherche de solutions et si Zoug a un seul problème, c’est bien celui du logement financièrement accessible.»

Comme dans les exemples précédents, Zoug a dézoné quatre surfaces, dont la moitié sera bâtie pour les familles de la classe moyenne. Au total, 340 appartements, en location uniquement, sont attendus pour la décennie à venir. Différence notable, il ne seront pas nécessairement attribués à la population locale.

Ce projet perpétue une initiative populaire socialiste votée en 1981. Sa mise en œuvre a duré trente ans, pour voir apparaître 400 appartements bon marché. Ceux-là avaient été construits par la commune. La tendance actuelle consiste plutôt à faire bâtir les privés eux-mêmes, sur leurs propres surfaces. Et surtout, à «décolorer» politiquement la création de logements accessibles, qui – à 2400 francs de loyer en moyenne – n’ont rien d’appartements subventionnés.

Seefeld, perle découverte. Les charmantes communes lacustres et fiscalement paradisiaques ne constituent qu’un aspect du problème. Dans les centres urbains, la pénurie de logements frappe plus fort encore. Là, l’immigration ne constitue qu’un facteur parmi d’autres; s’ajoute la croissance des ménages uniques (50% des Zurichois vivent seuls), de l’étalement territorial (44 m2 par habitant) et des nouvelles «résidences secondaires», pied-à-terre des pendulaires, à Berne et à Zurich surtout.

Monté en épingle ces dernières années, Seefeld incarne la gentrification par excellence. Pour faire entendre son désarroi, l’association de quartier a créé le concept de «Seefeldisierung»: un succès marketing. Il s’accole depuis deux ans comme une étiquette à chaque nouveau cas de renchérissement effréné et d’éviction de la classe moyenne.

Seefeld a longtemps été «une perle non découverte», selon l’expression d’Urs Frey, président de l’association de quartier. Difficile à croire, face à ce quartier zurichois sur la rive droite ensoleillée du lac, aux bâtisses centenaires et aux généreux espaces verts.

Autrefois, les riches vivaient symboliquement sur les hauteurs de Zurich, sur la colline Höngg. En bas, à Seefeld, transitaient les travailleurs journaliers, choyés par les dames de la nuit. La rue Dufour, où siège Ringier qui abrite l’auteure de ces lignes, fut dans les années 30 l’antre de la prostitution. L’explosion de la scène de la drogue et du tapin toxicomane dans les années 70 a encore noirci le tableau.

Ce sont les entreprises qui ont les premières misé sur le quartier, en installant leurs bureaux. La lutte contre la drogue dès le milieu des années 80 et l’arrivée du S-Bahn – qui met Seefeld à trois minutes chrono de la gare – ont parachevé son nouveau visage. Seefeld, poste avancé de la Goldküste en ville, est devenu inabordable.

Les armes en main de l’association de quartier pour préserver une population socialement mixte sont maigres. Elle a mis sur pied une cellule de conseil, vers laquelle peuvent se tourner les propriétaires qui cherchent à vendre leur immeuble. L’idée: éviter qu’ils le cèdent au plus offrant, ce qui fait exploser les loyers. Idéalement, l’association tente de les convaincre de conserver leur bien en les aidant à la gestion.

Les coopératives reculent. Contrairement au reste de la ville, Seefeld ne compte que 6% de logements d’utilité publique. Les coopératives ne peuvent pas s’étendre face à l’envolée des prix. Elles ont besoin de l’aide de la Ville, qui collabore depuis un siècle. C’est ainsi que Zurich dans son ensemble est arrivé à une part de logements d’utilité publique de 25%, contre 9% en moyenne suisse. L’impact sur les loyers est énorme. Sans but lucratif, les coopératives ne répercutent que les coûts réels sur les locataires. Les loyers sont 20% plus bas que ceux du marché.

Mais les coopératives tirent la langue. «Notre part de logements recule ces dernières années», avertit Urs Hauser, vicedirecteur de l’Association suisse pour l’habitat, la faîtière. Il juge le soutien étatique trop faible en comparaison de l’Allemagne et de l’Autriche. Pas au niveau financier, mais plutôt d’aide à accéder au sol, par le droit de superficie par exemple. Cela l’agace d’autant plus que les coopératives se sont enfin débarrassées de leur label gauchiste de vie communautaire. «Nous ne sommes plus considérés comme du logement social mais comme une forme d’habitation en soi, qui réunit les meilleurs aspects de la location et de la propriété, s’enthousiasme-t-il. La droite reconnaît notre effet positif sur le marché.» Pour preuve, la seconde faîtière, Wohnen Schweiz, réunit des coopératives teintées de droite, PLR et PDC.

Romands rétifs. L’évolution des mentalités vers du logement qui n’est ni social, ni lucratif, reste cantonée au-delà de la Sarine. Tous les spécialistes notent un Röstigraben, face à une Suisse romande accrochée à la vision traditionnelle de la propriété privée.

Vaud en constitue le meilleur exemple. Le conseiller d’Etat Jean-Claude Mermoud s’est battu contre la thésaurisation des terres à bâtir – qui restent indéfiniment vides, les propriétaires voulant préserver la vue ou les garder pour leurs enfants – en instaurant le droit d’emption: la commune aurait pu forcer la construction. Face à la levée de bouclier de son propre clan, l’UDC a dû faire marche arrière. Ces mesures ne pourront s’appliquer qu’aux nouvelles parcelles devenues constructibles. Anecdotiques, comparées aux réserves.

Face aux blocages partisans, les communes sont seules à jouir de l’indépendance pour créer du logement abordable. Cela, d’autant plus que 64% d’entre elles se sont déclarées prêtes à collaborer avec des coopératives d’habitation ou des fondations dans ce sens, selon une étude mandatée par l’OFL. Il est temps qu’elles accomplissent leurs promesses.

Logements abordables

Ce que proposent les partis

Malgré la pénurie, la droite ne veut croire qu’aux vertus du libre marché alors que la gauche préconise plus d’interventions en faveur du logement social.

Face à la pénurie, les partis mènent une approche diamétralement différente. Bien que la Confédération ait pour objectif d’encourager le logement d’utilité publique, la droite ne veut rien entendre. Elle se concentre sur l’accès à la propriété, qu’il s’agirait de faciliter via des baisses d’impôts ou la simplification des conditions de construction. Face à eux, le centre gauche ne parvient pas à s’unir sur son plus petit dénominateur commun: un pourcentage minimal du sol réservé au logement abordable.

PS Pour les socialistes, la solution à la pénurie réside dans la multiplication des logements à coût modéré. D’une part, cet objectif est défendu par les initiatives qu’a lancées l’Asloca (Association suisse des locataires) dans les cantons de Vaud et de Genève. D’autre part, la Tessinoise Marina Carobbio a tenté de le hisser au niveau fédéral. Elle souhaite instaurer un pourcentage minimal de surface par commune attribuée aux logements abordables, destinés aux familles modestes. Le Conseil fédéral avait proposé d’accepter la motion Carobbio, car elle rejoint l’avis de droit de l’Association suisse pour l’aménagement national – «la définition de quotas de logements d’utilité publique dans les plans d’affectation représente une solution très prometteuse». Le Conseil national l’a pourtant rejetée le 19 septembre.

PDC Fin 2010, le Bernois Norbert Hochreutener avait proposé une démarche similaire dans un postulat, à la différence notable que les logements seraient attribués à la population locale. Signé par l’essentiel du PDC, le postulat a été rejeté par le Conseil fédéral et ne rallierait pas la gauche vu sa dimension locale. Le PDC veut aussi soutenir l’accès à la propriété, en créant «des incitations afin que les familles puissent acquérir leur logement», selon leur programme.

LES VERTS Les écologistes s’unissent au PS, mais ajoutent une préoccupation sur l’étalement territorial croissant. Ils souhaitent «mettre à l’étude une taxation des personnes en fonction de la surface d’habitation qu’elles occupent». Ils tiennent aussi à limiter à 20% la part des résidences secondaires, facteur de pénurie dans les zones touristiques.

PLR Les libéraux-radicaux ne touchent pas un mot du logement dans leur programme. Ils restent fermement attachés au libre marché. Porte-parole romand, Philippe Miauton pense que la densification, le déclassement des friches urbaines et des zones agricoles en bordure de ville, ainsi que la levée des entraves administratives encourageraient la construction jusqu’à endiguer la pénurie.

UDC Les démocrates du centre n’évoquent pas les locataires, qui forment pourtant 65% de la population. Leurs solutions à la crise passent toutes par l’accès, mais, surtout, par la consolidation de la propriété privée, via des allègements fiscaux. L’UDC dit «observer avec un grand scepticisme la construction de logements par les pouvoirs publics et rejeter la “construction sociale de logements”, car elle est en réalité antisociale». Ils profitent de la pénurie pour sortir leur rengaine: limiter l’immigration, ce qui libérerait du logement.

PDB Le PDB dit «ne pas passer sous silence la préoccupation d’accéder au logement à des prix décents», mais ne propose strictement rien.

PVL Les Vert’libéraux picorent chez leurs deux modèles: ils soutiennent l’initiative Pour le paysage, afin de geler pour vingt ans l’accroissement des zones à bâtir. Mais ils privilégient la densification à l’intervention étatique.

Au-delà des zones, reste la question du financement fédéral direct, stoppé en 2003. Des centaines de millions de francs avaient été perdus dans la crise immobilière des années 90. La gauche songe à le réintroduire.

TR COLLABORATION KEVIN GERTSCH

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