L'Hebdo; 2006-09-28

ENQUÊTE Après la vente de Serono au groupe allemand Merck, à qui le tour dans le secteur des entreprises? Quant à l'immobilier, les investisseurs étrangers ramassent des milliers de mètres carrés. Et pas toujours en toute transparence. Par Roland Rossier.

A côté des vastes opérations immobilières et financières qui se déroulent en Suisse depuis quelque temps, le Monopoly paraît bien gentil. Alors que sur le front traditionnellement plus agité des entreprises Ernesto Bertarelli a vendu Serono au groupe allemand Merck pour 16,6 milliards de francs, des immeubles, des centres commerciaux voire des rues entières changent discrètement de mains.

Ou encore des bouts de montagne: Samih Sawiri, un richissime homme d'affaires égyptien, veut réaliser un projet pharaonique à Andermatt, bourgade du canton d'Uri qui a longtemps été une chasse gardée de l'armée suisse. Au nom de «l'intérêt supérieur de la Confédération», le Conseil fédéral vient d'accorder son feu vert à cette opération via une exemption de la Lex Koller (loi limitant les ventes immobilières aux étrangers). En donnant ce coup de canif, le Conseil fédéral a entrouvert une porte derrière laquelle se pressent des troupeaux entiers de promoteurs. En Valais, des groupes canadien, britannique et français jouent des coudes pour y créer des centaines de logements et des milliers de lits.

La Suisse, ce subtil meccano construit brique par brique, semble se transformer chaque année davantage en Monaco géant. Certaines opérations sont salutaires: elles permettent une heureuse rénovation d'un parc immobilier parfois vieillissant, lustrent le coeur des villes ou leurs parcs industriels. D'autres ont franchement un caractère spéculatif: elles entraînent les prix du sol, et donc celui des loyers, dans une spirale haussière infernale.

Alors que les marchés des actions toussent, que ceux des obligations traînent les pieds et que le domaine des investissements alternatifs et autres hedge funds est très risqué - il suffit de penser à la récente débâcle du groupe financier Amaranth - et réservé à une poignée d'initiés, l'immobilier apparaît comme une valeur sûre. Un placement de père de famille avisé, même si une correction n'est jamais exclue: la crise immobilière des années 90 qui a rendu les banques très prudentes est encore dans bien des mémoires.

Aujourd'hui, ceux qui font vraiment le marché sont d'origine étrangère: anglo-saxons et européens pour la plupart, mais aussi provenant d'horizons plus étonnants. Alors que les Russes ou les Anglais préfèrent acheter du résidentiel, sur l'arc lémanique ou en Valais, qu'un Sikh d'origine britannique a participé au rachat d'un bout de Rue du Rhône (lire en page 30), que les Saoudiens continuent de lorgner sur les palaces, L'Hebdo a découvert qu'un fonds israélien lié à la quatrième banque israélienne est désormais le plus gros actionnaire de la société PSP Swiss Property, un géant pesant environ 3 milliards de francs en Bourse (lire en page 28).

Si la Suisse attire pareillement les étrangers c'est notamment en raison de sa stabilité et de sa compétitivité (lire en page 80).

Fortress, Colony, Citadel, Cerberus, The Capital Group, Apollo... Portant des noms de conquérants ou de cités inexpugnables, ces sociétés drainant l'épargne internationale déferlent depuis les Etats-Unis. Le fonds américain Fortress, qui dispose d'une antenne à Genève, a effacé d'un trait comptable, en mars 2006, la dette de la ville de Dresde en y rachetant, pour 1,7 milliard d'euros, 48 000 appartements, 1500 locaux commerciaux, un centre sportif et un parking.

C'est plutôt l'hôtellerie qui affole son frère siamois, Colony Capital: son boss, Thomas Barrack, a été sacré par le magazine Fortune «meilleur investisseur dans l'immobilier». Il a fait ami-ami avec le prince Al-Walid d'Arabie saoudite pour rafler la chaîne hôtelière Raffle's. Ensemble, ils possèdent Swissotel et, cette année, l'Américain a déboursé 1 milliard d'euros pour entrer en force dans le capital du groupe hôtelier français Accor.

Risque de gros dégâts Tous ces investisseurs anglo-saxons sont en train de solidement prendre pied en Europe. Et tout porte à croire que leurs emplettes vont se dérouler en Suisse. Considéré cette année par le World Economic Forum comme le pays le plus compétitif du monde, en lieu et place des Etats-Unis - excusez du peu -, la Suisse, avec sa stabilité politique, sociale et monétaire, sa culture de la discrétion et sa fiscalité modérée, ne peut qu'attirer encore davantage ces sociétés et leurs dirigeants.

Les entreprises les plus menacées de prises de contrôle sont celles cotées en Bourse. Ce type de transaction est très rapide, à l'exemple de Serono, subitement cédé à l'allemand Merck. Genève perd un important centre de décision, mais cette solution ne compromet pas à court terme l'entreprise des Bertarelli, car elle est fondée sur une logique industrielle. En revanche, les intentions de certains investisseurs ne sont pas claires. Sous le couvert d'être considérés par quelques naïfs comme de dociles «représentants d'institutionnels», ces raiders peuvent commettre d'irréparables dégâts. Les géants étrangers qui ont récemment racheté des firmes suisses doivent aussi démontrer que leurs plans ne consistent pas simplement à vider leur proie de toute substance, à l'image du groupe Saurer (lire en page 24).

L'achat d'un immeuble, voire d'une résidence secondaire, ne comporte pas d'enjeu aussi important. L'immobilier commercial peut d'ailleurs être librement racheté par des privés ou des sociétés étrangères. Quant aux bâtiments locatifs, ils peuvent potentiellement déjà être aux mains d'étrangers via les fonds immobiliers ou les sociétés immobilières cotées en Bourse. Leur succès ne cesse de grandir. Selon Jean Golinelli, CEO du consultant CB Richard Ellis en Suisse, l'immobilier pèse «près de 3000 milliards de francs, alors que les fonds immobiliers représentent moins de 30 milliards. Donc la titrisation (présence en Bourse) du secteur n'est que de 1% en Suisse contre 10% dans des pays voisins.» Tout indique que ce phénomène s'accroîtra encore.

Parallèlement, de plus en plus d'habitants deviennent propriétaires. Selon la société Acanthe, le taux de propriétaires est passé de 31% en 1990 à 35% en 2000. Mais les vrais propriétaires ne sont-ils pas les créanciers? A la fin de 2005, le total des créances hypothécaires détenues par les banques en Suisse s'élevait, selon la Banque nationale suisse, à 618 milliards de francs. Les caisses de pension, les entreprises et d'autres entités prêtent également des fonds aux particuliers. Sans oublier les assureurs: selon l'ASA (Association suisse d'assurance), la valeur des terrains et des hypothèques de ses membres s'élevait à fin 2004 à plus de 64 milliards de francs! Au fond, sauf amortissement, la Suisse continue d'appartenir juridiquement en bonne partie aux banques et aux assurances... |

Le projet de l'Egyptien Samih Sawiri est pharaonique: 800 chambres d'hôtel (4 et 5 étoiles), 600 appartements, 100 villas, un golf de 18 trous, un funiculaire... Samih Sawiri règne sur le groupe Orascom, actif dans les télécoms, la construction et le tourisme. Les retombées annuelles de son projet pourraient atteindre 120 millions de francs par an.

Pour 16,6 milliards de francs, Ernesto Bertarelli a vendu le 21 septembre dernier la société de biotechnologie Serono au groupe pharmaceutique allemand Merck dirigé par le barbu Michael Römer. Lundi 25 septembre, Serono a annoncé que la famille Bertarelli détiendra désormais «moins de 5%» de l'entreprise fondée en Italie il y a cent ans.

89% privé

11% autres

particuliers Les privés restent et continueront d'être les plus grands propriétaires immobiliers de Suisse.

Les fonds d'investissement anglo-saxons contrôlent des pans entiers des fleurons de l'économie helvétiques. Dans la plus grande discrétion.

Inutile de tenter d'appeler, à Genève, l'antenne locale de The Capital Group pour en savoir plus sur ce groupe financier très discret dont les participations dans la crème des entreprises suisses valent environ 5 milliards de francs (autant que le budget du canton d'Argovie et ses 570 000 habitants): l'appel est dévié vers Londres.

Il aurait pourtant été intéressant de savoir pourquoi ce groupe californien, avec ses différentes sociétés associées - une chatte y perdrait ses chatons -, possède 10% du cimentier Holcim (6e plus grande entreprise suisse), 5,1% de Swatch Group (10e plus gros employeur privé suisse), 5,1% de Swiss Re (2e assureur suisse), 6,6% du voyagiste Kuoni ou encore 5,2% de Lonza, qui fait vivre une partie du Valais?

En opposant un no comment, une fin de non-recevoir, The Capital Group ressemble plus à la pieuvre nageant en eaux profondes qu'au brave investisseur institutionnel, demandant des comptes pour la forme, un partenaire que chaque entrepreneur rêve d'avoir comme actionnaire, un associé qui - comme un membre de la famille - l'accompagne dans ses moments d'expansion et qui le soutient dans les heures difficiles.

Alors que ses cousins américains Fidelity ou Prudential ont choisi des noms sages, The Capital Group annonce au moins franchement la couleur. Celle du dollar. L'histoire de cette société qui emploie aujourd'hui huit mille collaborateurs disséminés dans vingt bureaux a débuté après le crash de 1929. Un Américain, Jonathan Bell Lovelace, continue de croire en l'avenir du capitalisme boursier. Il vend les 10% qu'il détenait dans une société financière de Detroit et fonde, en 1931, à 36 ans, Capital Research and Management Company. Il se rend en Californie, d'où il construira son empire. C'est ensuite depuis sa succursale de Genève que naîtra un indice des Bourses internationales, le fameux MSCI (Morgan Stanley Capital International).

Ce groupe glouton est protéiforme, apparaissant ici, disparaissant là, achetant et vendant à tour de bras des titres des plus prestigieuses compagnies helvétiques. Il y a quelques mois, il s'est intéressé au groupe horloger Richemont, mais ses investissements sont éclectiques: il a aussi bien ramassé des actions du roi des WC Geberit que du groupe électrotechnique ABB ou de la société de placement temporaire Adecco.

La fable de l'écureuil The Capital Group est l'arbre qui cache la forêt. Des dizaines d'autres sociétés similaires, mais de calibre plus modeste, possèdent des actions des entreprises suisses. Quelle est la part détenue par les fonds étrangers? Sans doute pareille à la situation des Bourses des pays voisins. En France, selon une enquête du magazine La Vie Financière parue fin août, 39% du capital des quarante valeurs phare de la Bourse de Paris (le CAC 40) appartient à des institutionnels étrangers.

Ceux-ci se taillent la part du lion. La lionne (les institutionnels français) se contente de 18%. Quant aux lionceaux, ils se partagent les miettes: 10,8% pour l'Etat français, 9,1% pour les particuliers, 7,1% pour les groupes financiers, 4,9% pour les groupes industriels, 4,4% pour les entreprises familiales et 3,2% pour les salariés.

En Suisse, contrairement à la France, des milliardaires étrangers contrôlent depuis longtemps ou sont solidement implantés dans le capital des fleurons locaux: les Allemands Von Opel (54,6% des voix de Jelmoli) ou Von Finck de Munich (23,7% de la SGS, la majorité de Mövenpick), Klaus Jacobs (29,2% d'Adecco, 50,5% de Barry Callebaut), le Sud-Africain Johann Rupert (50% des voix de Richemont), voire le groupe saoudien The Olayan Group, fidèle actionnaire de Credit Suisse Group: selon la société d'informations économiques d'Orell Füssli, il détenait en avril dernier 4,23% du capital du géant bancaire, soit une valeur actuelle de 3,5 milliards de francs.

Quant aux Suisses, quelques rares grandes familles s'agrippent toujours au capital des géants du SMI: les familles Landolt, Geigy, Iselin, Koechlin, Planta, Staehelin et Vischer chez Novartis, les Oeri et les Hoffmann pour le groupe Roche, les Hayek chez Swatch Group. Des entreprises cotées de taille plus modeste restent en mains familiales: Kudelski, Edipresse (famille Lamunière), Bobst (familles Bobst et de Kalbermatten), Ems-Chemie (famille Blocher)...

Le combat entre fonds anglo-saxons et cercles d'actionnaires fidèles semble inégal. Mais qui se cache vraiment derrière ces investisseurs agressifs? Leur véritable identité est parfois surprenante. Exemple: le groupe financier Harris Associates, basé à Chicago, qui contrôle notamment 5,4% du parfumeur genevois Givaudan. A première vue, c'est un raider américain typique. Mais, comme dans les poupées russes, Harris n'est que la plus minuscule. Elle est dissimulée par ses grandes soeurs. En les emboîtant, on découvre avec stupéfaction le visage de la poupée géante: il s'agit - à raison de 68% du capital - de la bonne vieille Caisse d'épargne française! L'écureuil qui amasse les noisettes durant l'automne pour mieux passer l'hiver! Conclusion: une partie du bas de laine du Français moyen sert à acheter des actions d'entreprises suisses... |

JP Morgan Chase Nominees: Ciba SC, UBS, Novartis.

The Capital Group: Holcim, Swatch Group, Lonza, Swiss Re, Kuoni.

Franklin Templeton: Lonza.

Janus Capital: Syngenta.

Nom Valeur SMI Principaux actionnaires

Roche 176 468 Syndicat d'actionnaires/Familles Oeri et Hoffmann/Suisse (50,01% des voix) Novartis (6,2% du capital)

Novartis 156 119 JP Morgan Chase Nominees/ Etats-Unis (8,3%) - Emasan/Fondation de Famille Sandoz/Suisse (3,2%)

Nestlé 153 025 Pas d'actionnaire possédant plus de 3%

UBS 140 905 The Depositary Trust/Chase Nominees/Etats-Unis (9,95%)

Credit Suisse 83 021 The Olayan Group/ Group Arabie saoudite (4,23%)

Zurich FS 38 594 Pas d'actionnaire possédant plus de 5%

ABB 33 023 Investor AB/Famille Wallenberg - Suède (8%)

Richemont 32 155 Compagnie Financière Rupert/ Johann Rupert/Afrique du Sud (9,1%)

Swiss Re 31 992 General Electric/Etats-Unis (8,9%) The Capital Group/Etats-Unis (5,1%)

Swisscom 24 747 Confédération Suisse (53,89%)

Holcim 23 697 Thomas Schmidheiny/Suisse (22%) The Capital Group/Etats-Unis (10%)

Syngenta 17 285 Janus Capital Management/Etats-Unis (5,1%)

Synthes 16 955 Hansjörg Wyss/Suisse (41,3%)

Adecco 13 564 Klaus J. Jacobs-Allemagne (29,2%) - Akila Finance/Philippe Foriel Destezet France (11,8%)

Serono 12 868 Merck Kgaa/Famille Merck/Allemagne

Swatch 12 300 Pool Famille Hayek et alliés/ Group Suisse (37,1% des voix) The Capital Group/Etats-Unis (5,1%)

Julius 11 855 UBS (20,7%) Davis Adviser/ Baer Christopher et Andrew Davis/Etats-Unis (5,5%)

Swiss 9677 Pas d'actionnaire Life possédant plus de 5%

SGS 9074 Sequana Capital/France-Italie (23,8%) Famille Von Finck/Allemagne (23,7%)

Nobel 7533 BB Medtech/Ernst Thomke Biocare et alii/Suisse (9,97%) - Groupe Axa/France (5,8%)

Givaudan 6930 Nestlé (12%) Harris Associates/Etats-Unis (5,4%)

Bâloise 5196 Pas d'actionnaire possédant plus de 5%

Ciba SC 4707 JP Morgan Chase Nominees/ Etats-Unis (5,5%) (Ombrelle de fonds du groupe JP Morgan Chase)

Lonza 4230 Ems-Chemie/Famille Blocher/ Suisse (13,6%) - Franklin Templeton/Etats-Unis (9,7%) - The Capital Group/ Etats-Unis (5,2%)

Clariant 3993 Pas d'actionnaire possédant plus de 5%

Kudelski 1527 Famille Kudelski/Suisse (21,8%)

en millions de francs. source: UBS (valeur en bourse au 30 juin 2006)

Genève The Capital Group (USA) - ci-dessus: ses bureaux à Lancy - est un gros actionnaire de Holcim, Swatch Group, Swiss Re, Kuoni et Lonza.

Grâce à leur capital souvent bétonné, elles résistent mieux que les autres. Sauf celles qui sont cotées en Bourse.

Pendant que The Capital Group joue au yoyo avec les grandes valeurs de la Bourse suisse, son compère Tweedy, Browne & Co préfère se positionner dans le moyen de gamme. Cette société créée à New York en 1920 possède aujourd'hui entre 5% et 11% du capital de sociétés aussi diverses que le régisseur publicitaire Publigroupe, l'éditeur zurichois Tamedia, les médicaments et infusions Siegfried, les colles pour revêtements de sols Forbo, le constructeur de systèmes SIG ou encore le mécanicien Phoenix Mecano. Bref, Tweedy, Browne & Co, qui ne gère «que» 10 milliards de dollars (assez peu dans ce genre de business), est visiblement tombé amoureux de la Suisse, même s'il ne s'intéresse ni à son lait, ni à son chocolat, ni à ses montres, ni à ses banques.

Pour l'heure, cet actionnaire reste dans le camp des sympathiques. Ce qui n'était pas le cas avec un autre fonds anglo-saxon, Laxey Partners (basé dans un paradis fiscal), qui a failli mettre la main cet été sur le groupe Saurer - ancien fabricant des mythiques camions - avant d'être dépassé dans la dernière ligne droite par l'industriel Unaxis.

Des pionniers aux hussards Lorsqu'elles sont cotées en Bourse, les compagnies sont très exposées à ce type de raid. Sans l'appui de la Banque cantonale vaudoise, le papetier Baumgartner aurait peut-être été passé au destructeur de papier. Le sort d'une compagnie rachetée n'est pas forcément malheureux, mais ce type d'opération peut entraîner assez rapidement une perte de substance de ses produits historiques. Qui, à part les visiteurs du musée local, se souvient que les chaussures Bally étaient fabriquées près d'Aarau? Qui suce encore un bonbon Sugus?

Ces marques, et d'autres, sont intimement liées à l'histoire industrielle de la Suisse. Elles ont été créées par des pionniers, généralement au cours de la seconde moitié du XIXe siècle. Par les François Borel (Câbles de Cortaillod), les Charles Schäublin (machines de Bévilard), les Edouard Sandoz (médicaments à Bâle), Henri Nestlé (groupe Nestlé), Henri Cornaz (Verreries de Saint-Prex) et autre René Thury (Ateliers de Sécheron et SIP à Genève).

Des villes ou des bourgs étaient pratiquement possédés par quelques familles, à l'exemple des Burrus à Boncourt, dans le Jura. Aujourd'hui, ces familles d'industriels se sont disséminées. Les jeunes générations ont lâché les outils pour se tourner vers la finance ou le droit. Il reste encore quelques exceptions, notamment dans l'horlogerie, dans la parfumerie (famille Firmenich à Genève), les machines (familles Bobst et de Kalbermatten) ou même dans le chocolat (les Bloch à Courtelary) et les boissons (famille Rouge chez Henniez). Et quelques heureuses surprises, à l'exemple du Saint-Gallois Edgar Oehler qui est en train de redynamiser le groupe thurgovien Arbonia-Forster.

Pendant longtemps, ce sont des groupes anglo-saxons, allemands ou français qui ont racheté les firmes suisses. Puis, sont apparus les Espagnols (Céramique Laufon, Swissport). Un Croate a surgi pour avaler les chocolats Favarger. Aujourd'hui, c'est un Suisse d'origine syrienne résident en Arabie saoudite qui est l'un des actionnaires de référence de la chaîne de fitness Silhouette. Et c'est un milliardaire de Hong Kong, Patrick Wang, qui a ramassé le groupe Saia-Burgess, l'un des principaux industriels fribourgeois. Quelles seront les conséquences de ce raid? Une enquête est en cours pour déterminer si l'opération a été entachée d'un délit d'initié. Lorsqu'une entreprise est rachetée à la hussarde, les dégâts peuvent être importants. |

patrick wang En octobre 2005 le milliardaire chinois ramasse le groupe fribourgeois Saia-Burgess.

Tweedy, Browne Tamedia, Publigroupe, Phoenix, Mecano, SIG, Forbo, Siegfried.

Threadneedle Gétaz Romang, Implenia, Lem.

The Laxey Partners Saurer, Swissmetal

Fidelity Galenica, Tecan, Micronas, Mettler Toledo.

Silchester Bobst, Kuoni.

Juin 2006: Le Credit Suisse Group cède l'assureur Winterthur au français Axa pour 12,3 milliards de francs.

Février 2006: Berna Biotech (BE) (700 employés) est acquise par le hollandais Crucell, pourtant plus petit (300 emplois).

Octobre 2005: Saia-Burgess (Morat) (3600 salariés) est racheté par le groupe chinois Johnson Electric contrôlé Patrick Wang.

Septembre 2005: Leica Geosystems (Heerbrugg SG) est vendu au groupe suédois Hexagon.

Août 2005: L'espagnol Ferrovial (famille Del Pino) rachète Swissport (activités au sol de l'ex-Swissair) pour 646 millions d'euros.

Juillet 2005: La compagnie aérienne Swiss est reprise par sa concurrente allemande Lufthansa.

Juin 2005: Chimie: l'industriel Orgamol (315 emplois, Valais) est avalé pour 250 millions de francs par le géant allemand BASF.

Mai 2005: Unaxis (ex-Oerlikon Bührle) est repris par le groupe autrichien Victory.

Octobre 2003: Centerpulse (ex-Sulzer Medica) est racheté par le groupe américain Zimmer Corp., basé dans l'Indiana.

Septembre 2003: A Genève, les chocolats Favarger sont engloutis par Lura Inc, propriété du Croate Luka Rajic.

Sur 100 francs, les institutions de prévoyance en investissent 20 dans la pierre. Quant aux CFF, ils se sont lancés dans une vaste opération de revalorisation de leur parc immobilier.

Solides comme du roc. Grandes comme des montagnes. Les caisses de prévoyance suisses sont investies dans l'immobilier depuis des temps immémoriaux. Elles sont la pierre et le ciment. Cette présence est rassurante. Si la Suisse entière se vendait, le dernier mètre carré, ce sont elles qui le posséderaient.

En tête du classement figure la Fédération des coopératives Migros. La mère de toutes les entreprises, mi-publique et mi-privée. Près de 60 000 collaborateurs, davantage que la population du Valais central. Un actif immobilier de 3,5 milliards de francs, plus que les recettes annuelles du canton de Fribourg ou de celui du Tessin.

Un quart de la fortune de cette caisse est placé dans l'immobilier. En seconde place, on trouve la caisse de retraite du canton de Zurich, immédiatement suivie par celle du canton de Vaud. Mais, parmi les grandes caisses dont l'actif immobilier dépasse le milliard, l'institution vaudoise est celle qui consacre le plus d'argent à l'immobilier.

Alors qu'elle y investit presque quatre francs sur dix, celle de la Confédération ou celle de la Ville de Zurich sont engagées pour moins de un franc sur dix. Mais, en moyenne, la part de l'investissement dans l'immobilier augmente. Selon l'enquête 2006 de Swisscanto auprès des caisses de pension, cette part est passée de 17,9% (début 2005) à 19,9% fin 2005, au détriment des actions, un secteur jugé légèrement surévalué.

Juste quelques fissures La situation varie pour les grandes régies publiques. La Poste, second plus grand employeur du pays, vend bon an mal an une cinquantaine de bâtiments. Quant aux CFF, ils sont lancés depuis quelque temps dans une vaste opération de revalorisation de leur parc immobilier. Alors que cette régie fédérale roupillait sur ses terrains, elle s'est rendu compte qu'elle était assise sur un tas d'or. Par exemple 100 000 m2 à La Praille, ou 10 000 m2 à Bâle, un site où les CFF entendent investir 125 millions de francs pour le densifier (50 000 m2 de superficie possible).

Le porte-parole des CFF résume l'état du trésor: «Avec 5200 immeubles, une valeur comptable de près de 3 milliards de francs, un chiffre d'affaires de 490 millions de francs et 27 000 contrats de bail, les CFF comptent parmi les premiers prestataires du marché immobilier suisse.» De quoi rendre vert de jalousie Crésus en personne.

Autre branche qui déborde de mètres carrés: les assurances. Selon l'ASA (Association suisse d'assurances), la valeur des terrains et des hypothèques de ses membres s'élevait à la fin de 2004 à plus de 64 milliards de francs! Les assureurs ne sont pas très vendeurs. Ou alors ils le font au compte-goutte, comme la compagnie Nationale Suisse qui a vendu en mars dernier, pour 46 millions de francs, un immeuble de la rue du Rhône à une société présidée par un homme d'affaires espagnol. Deux ans auparavant, la caisse de pension des employés du canton de Zurich, qui possédait 6% du géant immobilier PSP Swiss Property, a vendu une bonne partie de ses actions.

Alors: l'investissement des assurances et des caisses de pension dans l'immobilier, c'est du solide. Un socle, on vous le répète. Un bloc de granit. Avec juste quelques fissures.

José Carlos Molina Le Directeur des affaires immobilières des Retraites Populaires estime que la part de l'immobilier dans la caisse de pension de l'Etat de Vaud (géré par les Retraites Populaires) doit se situer entre 36% et 37%.

Nom Valeur de l'actif

Fédération des coopératives Migros: 3,563

Caisse de pension canton ZH: 3,208

CP canton de Vaud: 2,383

Caisse de pension d'UBS: 2,140

Publica (Confédération): 1,828

CIA (Canton de Genève): 1,684

Caisse de pension du CSG: 1,673

Caisse de pension Coop:* 1,428

Caisse pension Novartis: 1,191

Caisse AVS: 1,175

Caisse de pension Ville de Zurich: 1,038

Caisses de pensions Nestlé:* 409

Caisse de pension Roche:* 387

en millions de francs. Source: Credit Suisse - Economic Research (chiffres 2004) * L'Hebdo (chiffres 2005)

Zurich: 22,000

Bâloise: 15,400

Swiss Life: 11,400

Winterthur:* 8,800

Helvetia: 6,900

SUVA 2,745

Nationale Suisse: 2,000

Vaudoise: 943

En millions de francs. Valeur au bilan des biens immobiliers et des hypothèques au 31 déc. 2005, y compris biens situés à l'étranger (*Au 31 mars 2006).

Source: Guide des actions suisses

Alors que PSP, le géant de la branche, intéresse des financiers israéliens, le Flon, à Lausanne, reste la chasse gardée d'anciennes familles vaudoises.

Ce n'est plus la ruée vers l'or, mais la ruée sur l'immobilier. La demande est telle que de nouveaux fonds se créent pour la satisfaire. Les sociétés qui les récoltent se lancent désormais dans d'ambitieux projets. A Bâle, le fonds Sima géré par UBS, titan de sa catégorie (une fortune de 3,6 milliards de francs), investit près de 100 millions pour ériger une tour commerciale haute de 70 mètres au sein du site du stade de Sankt Jakob. Ses cousins Sial ou Anfos font de même.

A côté de ces géants dont les noms ressemblent à ceux de puissantes divinités, les fonds romands comme Solvalor, FIR ou La Foncière surfent sur une vague immobilière devenue clémente sur tout l'arc lémanique, et sur l'attrait fiscal représenté par cette forme d'investissement. Ce succès attire de nouveaux émules. Une société liée au banquier genevois Bénédict Hentsch vient de se lancer. Même les Neuchâtelois s'y mettent: la banque Bonhôte & Cie SA veut aussi pénétrer ce marché.

D'autres acteurs immobiliers sont cotés en Bourse, à l'exemple de PSP, Swiss Prime Site ou Allreal. Ce dernier, précise Matthias Meier, reste contrôlé par des institutionnels suisses, dont la caisse de pension des employés de Bâle-Campagne. Basé à Zoug, poids lourd du secteur, PSP Swiss Property est issu du parc immobilier de la Zurich. Mais les institutionnels suisses ont vendu depuis longtemps leurs parts.

L'actionnaire principal de ce géant est désormais la société israélienne Alony Hetz, possédée par deux puissantes familles: les Hetz et les Wertheim. Cette compagnie est le fruit de l'alliance entre deux businessmen israéliens, Nathan Hetz et Moshe Wertheim. Le premier s'est spécialisé dans l'immobilier, le second règne dans la banque (actionnaire de référence de Mizrahi Tefahot Bank, numéro quatre du secteur) et les boissons (distributeur de Coca-Cola et de Carlsberg en Israël).

Unique en Suisse A côté de ces Goliaths de l'immobilier survit un David: LO Holding, propriétaire du quartier du Flon, à Lausanne. Derrière ces deux lettres (Lausanne-Ouchy) se cache un pan entier de l'histoire immobilière lausannoise. Cette holding appartient toujours aux familles de Jean-Jacques Mercier, un industriel visionnaire qui avait anticipé le développement de Lausanne en établissant ses affaires dans la plaine du Flon, et en la reliant ensuite à Ouchy grâce à la fameuse «Ficelle».

Jean-Jacques Mercier, résume joliment l'architecte Paul Rambert, l'un des administrateur de LO Holding, «c'est un peu le Alfred Escher de la Suisse romande», en évoquant le fondateur du Crédit Suisse. «Ce quartier d'un seul tenant, poursuit-il, est un exemple unique en Suisse, et probablement en Europe.» Cinquante-cinq mille mètres carrés au coeur d'une ville. De quoi faire saliver n'importe quel promoteur immobilier. Peine perdue. «Nous sommes courtisés depuis deux ans. Nous serions éventuellement prêts à procéder à des échanges de parcelles, mais nous ne vendons pas notre patrimoine», explique Laurent Rivier, président du conseil d'administration et représentant des 200 héritiers de Jean-Jacques Mercier.

Ces Vaudois sont beaucoup trop attachés à leur ville pour voir ses morceaux éparpillés ici et là. Alors, plutôt que de rêver aux dizaines de millions de francs qu'ils pourraient engranger, ils se préoccupent de l'avancée des travaux dans un quartier qui a redynamisé la ville entière. Afin de l'ancrer encore davantage dans leur vision, celle d'un quartier vivant 24 heures sur 24, à la fois commercial et culturel.

«Nous sommes courtisés depuis deux ans.»

Laurent Rivier, président du conseil de LO Holding

Laurent Rivier et Paul Rambert Le président et l'administrateur de LO Holding, propriétaire du Flon: malgré l'intérêt régulier de nombreux investisseurs, ils ne sont pas vendeurs.

UBS (Sima): 3,600

CS 1A Immo PK:1 2,300

CS (Siat):1 1,300

CS (Interswiss):1 909

UBS (Anfos):1 838

UBS (Foncipars): 616

Immofonds:2 608

Swiss Re Immo:1 583

La Foncière:1 577

FIR (Fonds immobilier romand):2 467

UBS (Swissreal): 447

Swisscanto Ref IFCA: 444

Solvalor «61»:2 436

Swissinvest Re Inv. Fund:3 328

Swisscanto Immo Val: 226

Mi-Fonds Immo: 177

Swisscanto Ref Revit: 48

en millions de francs. Date des données pour la valeur:

31 décembre 2005 sauf 1 (30 septembre 2005), 2 (30 juin 2005)

et 3 (30 juin 2006). Source: Rüd Blass Privat Bank.

CS Real Estate Switzerland: 2,500

Swisscanto AST Immobilier: 1,900

Fondation Pensimo: 1,900

UBS AST Immobilier: 979

en millions de francs. Source: Credit Suisse Economic Research,

actif net au 31 déc. 2004

(capitalisation boursière au 30 juin 2006)

PSP Swiss Property (ZG): 2,900

Swiss Prime Site (AG): 1,600

Jelmoli (ZH): 1,500

Allreal (ZG): 1,200

Intershop (ZH): 544

Züblin (ZH): 365

Warteck (BS): 238

Pax de Placements (BS): 142

LO Holding (VD): 118

en millions de francs. Source: l'hebdo

Vous préférez une tranche de stade du Wankdorf? C'est tout juste si les hôtels et les immeubles ne se vendent pas à la criée. Les privés étrangers, eux, se frottent les mains.

Cet été, une transaction a fait jaser tout Berne. Trois institutionnels, trois suisses qui semblaient aussi unis que Arnold von Melchthal, Walter Fürst et Werner Stauffacher, ont cédé le centre commercial du stade du Wankdorf à un investisseur étranger. Ironie du sort, ce groupe allemand basé à Cologne (Dr Ebertz & Partner Gruppe) est un des sponsors du club de football de la grande ville allemande. De quoi donner de l'urticaire aux fans des Young Boys...

La raison de la transaction est simple: les trois vendeurs, la Coop, la Winterthur-Vie et la Suva (Caisse nationale d'accidents), ont besoin de cet argent frais immobilisé ici pour l'investir ailleurs. Ce cas n'est pas isolé. Carolina Müller-Möhl, jeune et riche veuve alémanique, s'est aussi discrètement défait ce printemps d'un parc immobilier valorisé à 317 millions de francs au profit d'un autre investisseur étranger: le géant anglo-saxon Prudential.

Parmi ces quinze biens figure une partie du centre commercial Tivoli, à Spreitenbach (banlieue zurichoise). Après les entreprises, les résidences secondaires et les palaces, les investisseurs étrangers vont-ils désormais cibler les centres commerciaux? Selon un professionnel du secteur, ceux qui marchent bien, notamment animés par la Migros ou le groupe Manor, ne seront jamais vendus. Mais il suffit qu'un de ces complexes batte de l'aile pour qu'il attire immédiatement de gros acheteurs étrangers, nombreux à sillonner la planète. Dans le classement national, Spreitenbach a perdu sa seconde place en 2005 au profit de Balexert, son chiffre d'affaires s'étant tassé de 423 à 403 millions de francs.

Beat Naef, bras droit de Carolina Müller-Möhl, résume la raison de la vente: «Nous avons attendu le bon moment pour nous défaire de notre participation dans de bonnes conditions. Or ce moment s'est présenté, puisque nous avons notamment pu profiter du vif intérêt manifesté par les investisseurs étrangers pour les biens-fonds helvétiques dans un contexte favorable au marché de l'immobilier.»

En Suisse romande, le bijou du parc immobilier de Carolina Müller-Möhl est le centre Azur situé dans le quartier du Grand-Pré, à Genève. Ce superbe bâtiment aux façades bleutées abrite notamment les bureaux de l'Union européenne. Prudential a déboursé 130 millions de francs pour l'agrafer fièrement à son portefeuille immobilier.

Si, dans ce cas, le propriétaire est connu, d'autres transactions s'opèrent dans le plus grand secret. A Genève, la société Keat SA, aux mains de mystérieux investisseurs liés à un Sikh d'origine britannique, s'est payé en quelques mois pour plus de 100 millions de francs plusieurs bâtiments de la rue du Rhône. De qui s'agit-il? L'actionnaire (à titre fiduciaire) et représentant local de Keat SA, l'avocat genevois Philippe Prost, se mure dans son silence: «nos clients ne veulent pas apparaître publiquement».

Palaces à la pelle Alors que la rue du Rhône ne cesse d'aiguiser les appétits des millionnaires, les palaces genevois ont pratiquement tous été rachetés par des Saoudiens. A des prix astronomiques: 99 millions pour le Richemond, 120 millions pour les Bergues par le Prince Al-Walid (L'Hebdo du 24 août), 300 millions pour le Noga Hilton, selon la Tribune de Genève . Rares sont les Suisses qui parviennent à s'aligner dans des transactions qui n'ont plus aucune signification économique.

Mais ils existent. Un Thomas Schmidheiny aux Grisons, une Donatella Bertarelli à Gstaad, l'horloger Yves Piaget à Neuchâtel, Jasmine Audemars au Brassus, la Fondation Sandoz à Lausanne ou encore l'industriel bâlois Thomas Straumann à Bâle, tous ont récemment racheté ou investi des fonds importants dans de superbes hôtels suisses. Alors que de grandes entreprises ou des compagnies d'assurances désertent le secteur immobilier et que des milliardaires se paient des palaces à la pelle, une poignée d'hommes et de femmes suisses continue de croire dans l'avenir du patrimoine hôtelier.

CAROLINA MÜLLER-MÖHL La riche Zurichoise a vendu son parc immobilier (dont le Centre Azur à Genève) au fonds américain Prudential.

Juillet 2006: Le centre commercial du Stade du Wankdorf (BE) est vendu par la Coop, Winterthur-Vie et la Suva au groupe allemand Dr Ebertz & Partner Gruppe, basé à Cologne, également sponsor du FC Cologne.

Mai 2006: Avec le financier Colony, le prince Al-Walid domine un groupe hôtelier possédant le Montreux Palace et un autre (Swissotel) exploitant le Swissôtel (ZH), le Plaza (BS) et le Métropole à Genève.

Mai 2006: Le groupe américain Prudential rachète à une société dominée par Carolina Müller-Möhl, un parc de 15 biens immobiliers d'une valeur de 317 millions, dont Grand-Pré, à Genève, estimé à 130 millions.

Mars 2006: L'assureur Nationale Suisse vend à Genève pour 46 millions de francs le 62, rue du Rhône à une société présidée par l'homme d'affaires espagnol Francisco Gonzalez-Camino.

Avril 2005: Le prince saoudien Al-Walid revend au milliardaire malaisien Ananda Krishnan, pour 65 millions de francs, la moitié de l'hôtel des Bergues, acheté trois ans plus tôt à la Société de Banque Suisse.

Avril 2005: A Plan-les-Ouates (GE), le parc industriel CTN SA est repris pour 88 millions de francs par le groupe anglo-saxon Apollo.

Septembre 2004: Le Noga Hilton de Genève est vendu (pour environ 300 millions de francs selon La Tribune de Genève) à un richissime saoudien.

Juillet 2004: Le Richemond de Genève est racheté pour 99 millions de francs par l'hôtelier britannique Rocco Forte.

Janvier 2002: A Genève, Keat SA, aux mains de mystérieux investisseurs se paie en quelques mois pour plus de 100 millions de francs plusieurs bâtiments de la rue du Rhône: les 38-40, 80, 82 et 84.

Juin 2001: Swisscom empoche 2,6 milliards de francs en vendant 190 immeubles dans 20 cantons dont 162 à WTF Properties (siège aux Bermudes).

A Porrentruy, dans le Jura, les Roy exploitent 80 hectares, dont 44 en propriété directe.

Accoudés sur la table, dans la salle à manger de la ferme familiale, les cousins Michel et Philippe Roy, tous deux âgés de 46 ans, sont assis devant une carte de la Suisse. On y distingue le Jura, et un point noir pour Porrentruy. C'est à proximité de la ville que les Roy exploitent 44 hectares en propriété directe, et près de 40 autres pour le compte de tiers. Du blé, de l'orge, du colza, du maïs, un peu de patates pour la famille et les acheteurs occasionnels. Septante vaches laitières. Quarante génisses à l'engrais. Une poignée de moutons. Un verger qui pousse. L'exploitation fait vivre douze personnes: les deux hommes, leurs femmes et leurs huit enfants.

Un viaduc barre la vue juste derrière la ferme Roy. Comme surgie de nulle part, passe l'autoroute Delémont-Porrentruy, bientôt prolongée vers Boncourt, puis vers la France, jusqu'aux lions de Belfort. L'exploitation est coincée entre la ville qui se développe avec des villas, poussant ici ou là, et le ruban de bitume qui a désenclavé le nord du canton du Jura. Cette situation, des milliers de paysans la connaissent, aux quatre coins de la Suisse.La tentation est grande de vendre. En zone villa, le prix du mètre carré vaut dix fois plus que celui d'un terrain agricole. Si une occasion se présentait? Paysans depuis trente ans, le nez sur le tracteur, les Roy n'y pensent même pas. D'autant plus que leurs fils s'intéressent à reprendre l'exploitation. Et demain? Ce qui est sûr, c'est qu'ils ne décolèrent pas lorsqu'ils voient tous ces «agriculteurs qui ne sont bientôt plus bons qu'à faucher les bords des autoroutes». Ou encore tous ces trains d'ordonnances agricoles et tous ces plans quadriennaux qui se succèdent, créant dans leur sillage toujours plus de paperasse.

Philippe et michel roy Le Jura abrite les exploitations les plus grandes de Suisse.