«Investir dans la pierre : valeur refuge?» La réponse à cette question est largement positive pour ceux ayant misé sur une acquisition immobilière en Suisse au début de la crise. Les Helvètes y ont gagné une jolie plusvalue et les étrangers ont cumulé progression de la valeur de la pierre et gain de change. Aujourd’hui, la réponse apparaît plus nuancée; comme a pu l’exposer Etienne Nagy – administrateur et directeur général de Naef Immobilier Genève – lors d’un déjeuner-débat organisé dans la Cité de Calvin par l’Association professionnelle des gérants et courtiers en immeubles.

L’immobilier en Suisse est-il toujours un placement refuge?

En Suisse, l’immobilier peut encore être considéré comme une valeur refuge dans une perspective de long terme. En revanche, les acquéreurs visant une plus-value à court terme seraient déçus. La performance du marché immobilier ces dix dernières années – particulièrement élevée sur l’arc lémanique – était très liée à la bonne santé économique du pays. Elle ne saurait se reproduire dans les mêmes conditions pour les dix ans à venir.

Les prix pourraient-ils se stabiliser, voire baisser?

On ne peut pas imaginer autre chose qu’une stabilisation des prix. Même dans un environnement qui resterait assez favorable – combinant une bonne santé économique de la Suisse romande et une immigration toujours forte soutenant la demande et le maintien de taux d’intérêt bas – nous nous attendons à une stabilisation des prix car le pouvoir d’achat des ménages suisses limite leurs possibilités d’acquisitions immobilières, particulièrement sur l’arc lémanique. Dans cette région, au cours des dix dernières années, les prix de l’immobilier ont progressé deux fois plus vite que le PIB ou la croissance des revenus.

Quel est le prix d’une maison à Genève?

Le prix d’une maison moyenne est d’environ 2,5 millions de francs. Il est quasi impossible de trouver moins cher.

La part des étrangers parmi les acheteurs a-t-elle augmenté ces dernières années?

Largement, oui: entre 2000 et 2009, la part des appartements acquis par des étrangers à Genève est passée de 24 à 37%. Pour les villas, cette proportion est passée de 37 à 43% pendant la même période. En outre, les acquéreurs étrangers ont acheté des objets plus chers que les Suisses. En 2009, un Suisse a déboursé en moyenne 1,8 million de francs pour une villa et un étranger 2,9 millions. Le prix moyen au m2 payé par un étranger pour un appartement en propriété par étage est également plus élevé que celui versé par un acheteur suisse. Or, avec la valorisation du franc, les acheteurs étrangers ont perdu de 20 à 25% de leur pouvoir d’achat en Suisse. On constate d’ailleurs que les expatriés européens qui prennent maintenant un emploi dans une multinationale choisissent de plus en plus fréquemment de venir seuls: ils laissent leur famille dans leur précédent lieu de résidence et louent un appartement à Genève.

«DANS LE PIRE DES CAS, L’OFFRE DE LOGEMENTS POURRAIT AUGMENTER JUSTE AU MOMENT OÙ LA DEMANDE BAISSERAIT.»

Etienne Nagy

Pour les Suisses qui en ont les moyens, l’achat représente une charge mensuelle moins importante qu’une location...

Effectivement, ceux qui pourraient assumer un taux d’intérêt hypothécaire futur de 4 à 5% – celui retenu par les banques pour accepter de prêter – ont dans l’immédiat une charge mensuelle peu importante. On constate d’ailleurs un regain d’intérêt pour l’achat parmi les ménages jeunes.

Genève vit-elle une bulle immobilière?

La seule augmentation des prix ne saurait caractériser une bulle. En revanche, le fait que les prix de l’immobilier augmentent beaucoup plus vite que les revenus des ménages ou le PIB – comme c’est le cas à Genève – est une anomalie économique. Sur le long terme, le rendement de l’immobilier résidentiel devrait également demeurer stable. Or, on constate que ces dernières années les loyers ont progressé moins rapidement que les prix. En dix ans, les prix de l’immobilier de rendement ont progressé de quelque 120% et l’augmentation du rendement n’a contribué qu’aux trois quarts de cette hausse. Les écarts de ces différents indicateurs sont toutefois moins prononcés qu’à la fin des années 80 et les banques restent majoritairement prudentes dans l’octroi de crédits.

«CES DIX DERNIÈRES ANNÉES, LES PRIX IMMOBILIERS DANS L’ARC LÉMANIQUE ONT PROGRESSÉ DEUX FOIS PLUS VITE QUE LE PIB OU LES REVENUS.»

Etienne Nagy

Les rendements ont-ils également baissé dans l’immobilier commercial?

On constate effectivement sur ce marché des rendements moindres que ceux que l’on a pu observer par le passé. La hausse des prix a également affecté l’immobilier commercial, mais de manière moins spectaculaire que pour le résidentiel. Il convient de se rappeler qu’il y a trois ans – lorsque l’euro était relativement fort à 1 fr. 60 pour un 1 euro et que les taux d’intérêt en Suisse étaient nettement plus bas que dans la zone euro – il y a eu beaucoup d’investisseurs étrangers sur le marché immobilier suisse. Or, les étrangers nonrésidents ne peuvent acheter que de l’immobilier commercial.

Les étrangers commencent-ils à vendre?

Nous avons vu quelques cas d’investisseurs étrangers ayant le dollar pour référence qui ont vendu pour engranger une double plus-value: sur la valeur du bien en franc et sur le change. On relève à Genève une augmentation de la valeur globale des transactions, mais une contraction du nombre de ces transactions. Cela pourrait signifier qu’il y a moins de candidats à l’achat au niveau de prix actuel. Or, on observe toujours une baisse du nombre de transactions avant une baisse des prix. Par ailleurs, certaines personnes vendent actuellement des biens de standing pour acheter un logement moins cher.

L’immigration liée au travail reste forte…

On n’a effectivement pas constaté de ralentissement de l’immigration liée à la libre circulation des personnes avec l’Union européenne. Mais, en cas de ralentissement économique, l’arrêt de cette immigration pourrait être brutal avec un effet très rapide sur les prix de l’immobilier. Durant la crise des années 90, le taux de vacance des logements à Genève avait rapidement augmenté en partant d’un niveau de pénurie sévère comme aujourd’hui. Le taux de vacance était passé de moins de 0,5% – il est actuellement de 0,22% – à 1,5% en dix-huit mois. Dans le pire des cas, compte tenu des autorisations de construire délivrées, nous pourrions arriver à une situation où l’offre de logements augmente juste au moment où la demande baisse.

Les aspirants à la propriété ont donc intérêt à se montrer prudents?

 Oui, les prix pourraient se stabiliser. L’attractivité économique de la Suisse devrait toutefois rester forte. Nous pensons que le marché va se stabiliser, mais nous n’anticipons pas un effondrement des prix de l’immobilier comme à la fin des années 80.

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