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A quoi faut-il bien réfléchir au moment de l’état des lieux?

En emménageant dans un nouvel appartement, tout locataire se doute qu’il devra un jour ou l’autre le rendre, et si possible en bon état.

Avant tout, il convient de prendre son temps lors de l’état des lieux d’entrée et ne pas oublier de tester les appareils ménagers, ainsi que tout ce qui n’est pas directement apparent – comme les stores ou les armoires – et bien regarder derrière les meubles dans le cas de logements meublés.

«UN BAILLEUR NE PEUT PAS RÉSILIER UN CONTRAT PAR MESURE DE RÉTORSION. IL RISQUE UNE SANCTION PÉNALE.» David Lachat, avocat genevois spécialiste en immobilier

«Il faut veiller à ce que tout soit verbalisé et ne pas hésiter à se montrer extrêmement précis, par exemple en notant le diamètre exact des taches ou la longueur d’une raie sur un mur», conseille Carlo Sommaruga, secrétaire général de l’Asloca pour la Suisse romande. A l’entrée, tous les problèmes à fixer sont en effet à la charge du bailleur.

Les plus prudents vont à l’état des lieux accompagné d’une personne ne figurant pas parmi les membres de sa famille, qui pourra par la suite servir de témoin en cas de problème.

La même nécessité de précision est vivement recommandée par la Chambre vaudoise immobilière en ce qui concerne les bailleurs. Cela afin qu’ils puissent, le cas échéant, prouver en fin de bail qu’un dégât a bel et bien été causé par le locataire.

Comment se présenter à ses voisins?

En matière de savoir-vivre, beaucoup de situations relèvent de règles coutumières. C’est notamment le cas lorsque l’on s’installe dans un nouvel appartement.

«Le plus simple consiste à mettre un petit mot dans le hall d’entrée où le nouveau locataire se présente et s’excuse des éventuels désagréments résultant de l’emménagement», note l’écrivain Sylviane Roche, qui tient une rubrique hebdomadaire sur le savoir-vivre dans le journal Le Temps.

Aller sonner directement chez les voisins pour se présenter peut être considéré comme une démarche trop intrusive. Elle convient mieux dans le cas de petits immeubles ne comptant que quelques appartements. Et, bien sûr, si l’on croise un voisin de palier dans le couloir, il ne faut pas hésiter à se présenter spontanément.

Comment résilier sa location?

«En théorie, le locataire ne peut quitter son logement qu’à l’échéance du contrat, prévient l’avocat genevois David Lachat, spécialiste en immobilier. Mais en pratique, il dispose d’une porte de sortie s’il trouve un candidat solvable qui remplit les conditions prévues par le bail.»

A noter que certaines régies exigent que leur soient présentés plusieurs repreneurs potentiels. La loi n’en exige qu’un, il n’y a donc aucune obligation d’en présenter plusieurs. Si la régie refuse le candidat proposé, le locataire se trouve quand même libéré de toute obligation à la date de relocation proposée.

Dans tous les cas, le locataire doit envoyer une lettre recommandée lorsqu’il souhaite quitter un appartement. La libération se fait, au plus tôt, trente jours après la réception du courrier.

En cas de résiliation anticipée, la gérance peut-elle facturer des frais?

«Lorsque j’ai rendu l’appartement que je louais, ma régie m’a facturé des frais de résiliation anticipée de 200 francs, sous prétexte que l’échéance du bail n’était pas arrivée», raconte Nathalie, cadre à Lausanne. Une pratique extrêmement courante mais illégale.

«Les indemnités demandées à la sortie ne sont pas admissibles, même si elles sont prévues par le bail, confirme David Lachat. Pour autant, elles sont très fréquentes et la plupart des gens les paient.»

Même si elles se défendent de profiter de la méconnaissance des locataires, les gérances ne s’en cachent pas: «Nous demandons des frais, lorsqu’une personne quitte les lieux après moins d’une année», dit Nadine Perrier de l’agence lausannoise Domicim.

En général, une simple lettre recommandée précisant que l’on ne souhaite pas payer suffit pour régler ce genre de contentieux.

Quand peut-on récupérer sa caution?

«Deux jours après l’état des lieux de sortie, s’il n’y a pas de dégâts, nous fournissons la lettre qui permet de récupérer la caution», assure Nicole Perrier, de chez Domicim. En théorie, s’il n’y a pas de litige, la remise de la caution ne doit pas excéder trente jours.

Est-on obligé de signer l’état des lieux de sortie?

En cas de désaccord, rien n’oblige une personne à signer un document qu’il conteste. «En cas de refus de signature, nous sollicitons un juge de paix», note Nicole Perrier. A lui ensuite de trancher qui a tort et qui a raison.

Plutôt que de ne pas signer, l’Asloca conseille d’annoter le document, en ajoutant par exemple la mention «contesté», à côté des points litigieux.

Quel est le meilleur moyen de recommander avec succès un locataire suivant?

«Il est possible de recommander une personne lorsque l’on quitte un appartement, mais in fine, c’est la régie qui choisit, souligne Nicole Perrier de Domicim. Nous n’avons aucune obligation de prendre le candidat proposé.»

Recherche d'un logement

Comment être choisi, peut-on influencer le choix d’une gérance?

Toutes les gérances sont unanimes: elles n’acceptent pas d’être soudoyées et ne favorisent pas un dossier plutôt qu’un autre pour des raisons subjectives.

En pratique, les choses sont bien différentes. «J’ai cherché un appartement pendant plusieurs mois à Genève, raconte un jeune Français arrivé à Genève il y a une année. Malgré un bon dossier et un salaire tout à fait convenable, je recevais toujours la même réponse: désolé, votre dossier n’a pas été retenu.

En désespoir de cause, je suis passé par une agence de relocation. En une semaine j’ai trouvé un appartement meilleur et moins cher que tout ce que j’avais visité auparavant. Et puis 24 heures après la signature du bail, j’ai reçu une alerte e-mail du site Homegate me prévenant que l’appartement pour lequel je venais de signer était à louer. Bref, le bailleur a mis en ligne son annonce alors que l’appartement était déjà reloué.»

«Ce n’est pas la peine de se déplacer à l’agence tous les jours pour mettre la pression sur les employés, note Nicole Perrier, de Domicim. Cela ne sert à rien. Le mieux est d’avoir un bon dossier, où le loyer ne dépasse pas le tiers du salaire net. Après, c’est toujours la même chose: à Lausanne pour chaque appartement, il y a 40 à 60 visites, et nous recevons 20 bons dossiers. Nous en choisissons un, les autres seront forcément déçus. C’est comme ça.»

A noter: les régies peuvent avoir recours à des agences privées qui collectent des informations sur les futurs locataires.

Qui a le droit à un appartement subventionné?

Dénicher un logement subventionné est souvent encore plus difficile. Et bien sûr, la situation varie d’un canton à l’autre.

Genève compte près de 10% de logements d’utilité publique (LUP), appellation qui englobe les logements subventionnés connus sous les noms d’habitations bon marché (HBM), d’habitations à loyer modéré (HLM), d’habitations classe moyenne (HCM) et d’habitations mixtes (HM). A terme, le canton prévoit de disposer de 20% de logements sociaux.

Pour y avoir accès, le locataire doit avoir résidé à Genève au minimum pendant deux ans continus durant les cinq dernières années, avoir son domicile fiscal dans le canton et être assujetti à l’impôt sur le revenu à Genève. Le nombre de pièces (cuisine comprise) ne peut dépasser de deux unités le nombre d’occupants.

Ensuite un barème complexe liant le salaire au loyer permet d’établir qui peut accéder au logement. Par exemple une famille de trois personnes peut accéder à un appartement de quatre pièces dont le loyer est de 1300 francs, pour autant que son revenu annuel brut n’excède pas 99 500 francs (8291 francs par mois).

Le canton de Vaud compte 13 000 logements subventionnés dont 7736 à Lausanne, soit environ 10% du parc immobilier. Les conditions d’accès dépendent des communes où se situent ces habitations. A Lausanne, pour accéder aux logements à loyer modéré, il faut habiter la commune depuis trois ans au minimum et avoir une activité professionnelle dans le canton de Vaud.

Par ailleurs, il existe un barème avec des limites de revenu en fonction de la taille du ménage. La fortune de la famille ne doit pas dépasser 100 000 francs. Le taux minimal d’occupation est de 1 personne pour 1 ou 2 pièces (cuisine non comprise), 3 personnes pour 3 pièces, 4 pour 4 pièces, 5 pour 5 pièces.

Relations avec la gérance

Quelles interactions avec sa gérance?

Les relations avec les gérances se doivent d’être formelles. Elles relèvent la plupart du temps de procédures légales, avec quelques nuances: si une lettre recommandée constitue la règle dans le cas d’une demande de baisse de loyer, un coup de fil peut suffire si l’on souhaite faire monter le chauffage en hiver ou si l’on estime que l’entretien de l’immeuble laisse à désirer.

«Avec les gérances, les rapports doivent rester secs et juridiques, il ne sert à rien de se montrer trop gentil», résume la chroniqueuse Sylviane Roche.

Malheureusement, ces relations peuvent vite tourner au rapport de force. Pour autant, pas la peine de trop s’inquiéter: «Le système protège le locataire des mesures de représailles que pourrait prendre une régie à son encontre, prévient l’avocat David Lachat. En clair, un bailleur ne peut pas résilier un contrat par mesure de rétorsion. S’il le fait, il risque une sanction pénale.»

L’Asloca estime que la situation devient particulièrement tendue dans les villes, où de plus en plus de propriétaires sont représentés par des gérances. Certaines régies «traînent les pieds» quand il s’agit de baisser les loyers, alors même que les taux hypothécaires régressent depuis deux ans.

Autre problème récurrent constaté par l’association: les bailleurs qui profitent d’un changement de bail pour augmenter les loyers et les «mises sous pression» afin de remplacer un locataire par un autre, disposé à payer un loyer plus élevé.

Responsable juridique à la Chambre vaudoise immobilière, Jacques Ansermet fait remarquer à ce sujet que les taux hypothécaires ne sont qu’un critère parmi d’autres en matière de fixation des loyers, à côté des travaux à plus-value, des frais d’entretien de l’immeuble ou de l’indice des prix à la consommation. D’où la nécessité de «considérer chaque situation au cas par cas».

Il relève en outre que la loi protège le locataire aussi bien contre les augmentations de loyer lors d’un changement de bail – l’ancien et le nouveau loyer devant être mentionnés, avec la possibilité pour le locataire de faire opposition dans les 30 jours – que contre les résiliations, qui doivent elles aussi être dûment justifiées. Le cas échéant, un juge devra trancher en fonction des arguments des uns et des autres.

Relations au sein de l'immeuble

Quelles obligations du locataire vis-à-vis de son voisinage?

Tout locataire est tenu par la loi de faire preuve d’«égards» visà-vis de ses voisins. Il doit éviter tout acte troublant le bon voisinage ou choquant les us et coutumes de l’endroit. Les locataires doivent ainsi éviter tout bruit excessif, respecter le repos de leurs voisins (généralement entre 22 h et 7 h du matin) et de ne pas encombrer les lieux communs de l’immeuble.

Comment procéder lorsque l’on organise une fête?

Placer un petit mot dans le hall d’entrée de son immeuble est conseillé lorsque l’on reçoit des invités. «Il convient d’y indiquer que l’on essaiera de faire le maximum pour ne pas déranger», dit l’écrivain Sylviane Roche. Si l’on a fait du bruit, on peut toujours apporter à ces voisins, notamment ceux du dessous, une boîte de chocolat le lendemain.

Lors de grandes dates, comme à Noël ou nouvel an, la marge de manœuvre est bien sûr plus grande et une plus grande tolérance est de mise. Mais attention: prévenir ses voisins ne signifie pas que l’on peut tout se permettre!

Comment dire à son voisin que ses enfants font trop de bruit?

Les bruits occasionnés par des enfants constituent un cas particulièrement délicat dans la vie entre locataires, tant ils peuvent se montrer énervants pour le voisinage et difficiles à contrôler pour les parents.

«Il est primordial de rester poli, souligne Sylviane Roche. Dans le cas d’enfants qui courent tôt le dimanche matin, on peut par exemple proposer aux parents de les chausser de pantoufles.» La même méthode peut être utilisée dans le cas d’une personne se déplaçant fréquemment chez elle avec des hauts talons.

Faut-il offrir des étrennes à son concierge?

Les étrennes ne sont pas obligatoires, mais «dépendent de la relation que l’on entretient avec son concierge», sourit Sylviane Roche, qui conseille de recourir au feeling: une boîte de chocolat, une caisse de vin ou une enveloppe avec de l’argent. Dans les petits immeubles, une collecte entre locataires est également possible. Le choix de faire un cadeau sera souvent considéré comme une manière de manifester sa satisfaction.

Détail important: les étrennes doivent arriver dès le 2 janvier, après la période des fêtes de fin d’année où les concierges sont particulièrement sollicités. «Et si le concierge est d’origine espagnole, le cadeau se donne par tradition le 6 janvier, Jour des rois», rappelle Sylviane Roche.

Quelles sont les règles pour la chambre à lessive?

Institution typiquement helvétique, la chambre à lessive constitue un lieu à risque en matière de tensions possibles entre locataires. D’où une nécessité de discipline accrue, d’autant que même si l’usage de la buanderie est généralement attribué à chaque locataire tous les 15 jours, les règlements d’immeuble restent souvent muets à cet égard.

Et comme toujours en l’absence de règles écrites, il convient de faire preuve de bon sens. Et de bonne volonté: si la machine se trouve à la cave et ne dérange personne, les locataires qui ne peuvent pas faire leur lessive en semaine pourront sans gêne l’utiliser le dimanche.

Est-il bienvenu de solliciter son voisin pour un service?

En règle générale, il convient d’éviter de solliciter son voisin pour un oui ou pour un non, dès la fermeture des supermarchés... Si on lui demande du sel, de l’huile ou tout autre produit, il peut être bienvenu de proposer une petite somme d’argent ou un cadeau en échange.

En somme, résume Sylviane Roche, «il s’agit de trouver le juste milieu entre une attitude trop intrusive et l’anonymat complet». Et surtout, y aller progressivement.

Loyer

Quels éléments mettre en avant si l’on souhaite contester son loyer?

Le locataire peut contester son loyer jusqu’à trente jours après la remise des clés du logement. «En pratique, il s’agit d’un exercice difficile, prévient l’avocat genevois David Lachat. La jurisprudence indique qu’il faut une augmentation notable du loyer, généralement supérieure de 10% à ce que payait le locataire précédent.»

«Dans le canton de Vaud, le bailleur doit fournir à son locataire un formulaire officiel qui précise le montant de l’ancien loyer et les motifs de la hausse, souligne Anne Baehler, secrétaire générale de l’Asloca Vaud. Si cette fiche est absente, la hausse de loyer est nulle.»

«IL EST POSSIBLE D’OBTENIR UNE BAISSE DE LOYER TEMPORAIRE S’IL EXISTE UNE NUISANCE TRÈS FORTE.» Andreas Fabjan, secrétaire général de la succursale genevoise de l’USPI

Si elle est présente, le locataire peut en contester les motifs qui sont en général soit des travaux effectués, soit l’augmentation des loyers alentour. «En cas de travaux, le locataire doit d’abord vérifier qu’ils ont bien été réalisés, poursuit Anne Baehler. S’il s’agit d’un simple entretien, la loi est claire: cela ne justifie pas une augmentation. Si cela concerne des travaux apportant une plus-value à l’appartement, il faut réussir à la quantifier, ce qui n’est pas aisé.»

Reste le cas de l’augmentation des tarifs des biens similaires. «A ce niveau, les bailleurs portent souvent l’idée que le fardeau de la preuve est à la charge du locataire. Mais la jurisprudence prouve plutôt le contraire, prévient Anne Baehler. Néanmoins, il vaut mieux être bien informé et se renseigner auprès de ses voisins sur le prix de leur loyer.»

Cela nécessite une enquête de voisinage, afin de trouver plusieurs appartements comparables, situés dans le quartier et dont le loyer se révèle inférieur à celui à payer. «Le problème, c’est qu’il est ardu de trouver deux appartements réellement comparables, c’est-à-dire situés dans le même type d’immeuble, avec la même exposition, une taille similaire, etc.», note David Lachat.

Un autre motif permettant de contester le loyer initial est «l’obligation de signer». «Par exemple suite à une séparation, une personne peut être obligée de trouver un appartement très rapidement, poursuit David Lachat. Dans ce cas, elle signe le premier bail qui passe et peut demander ensuite une baisse de loyer en argumentant sur cette obligation.»

Mais, généralement, les locataires préfèrent se prévaloir de la pénurie de logements qui affecte actuellement l’arc lémanique. Un motif de contestation prévu par la loi, mais rarement couronné de succès...

Quand peut-on demander une baisse de loyer?

Le locataire peut demander une baisse de loyer à l’échéance du bail, lorsque les taux hypothécaires baissent – ce qui est le cas en ce moment. «Il est donc temps pour les locataires d’exiger une baisse de loyer et ce d’autant plus que les charges effectives des bailleurs n’ont jamais été aussi basses», martèle actuellement l’Asloca.

En effet, sur les deux dernières années, les taux hypothécaires sont passés de 3 à 2,75% ce qui, selon l’Asloca, «justifie une baisse totale de loyer de 8,26%».

Comment doit-on s’y prendre?

«Les locataires doivent adresser un courrier à leur bailleur demandant une baisse de loyer pour la prochaine échéance contractuelle, c’est-à-dire la fin du bail. Le bailleur dispose de trente jours pour y répondre, explique David Lachat. En cas de refus à cette échéance, le locataire peut s’adresser dans les trente jours suivant la réponse à l’autorité de conciliation.»

En pratique une telle requête a toutes les chances d’aboutir dans le contexte actuel, à moins de disposer d’un loyer incroyablement bas par rapport au marché.

Que faire si le bailleur décide d’augmenter le loyer?

Le bailleur ne peut augmenter le loyer d’un bien qu’à l’échéance du bail. S’il décide de le faire, le locataire peut soit refuser et quitter l’appartement, soit contester l’augmentation dans les trente jours.

«Dans ce cas, le locataire qui conteste se trouve souvent en bonne position pour obtenir gain de cause, puisque c’est au bailleur de justifier la hausse, souligne David Lachat.

Le bailleur peut se justifier si les taux hypothécaires ont augmenté (ce qui n’est pas le cas actuellement), ou si des travaux importants ont été réalisés, comme la construction d’un ascenseur ou l’installation d’une buanderie, et que ces travaux ont clairement augmenté la valeur du bien, entre autres motifs légaux.»

Peut-on contester les charges?

«En pratique, il est très difficile de contester les charges dès lors que celles-ci reposent sur des frais effectifs. Ainsi, les motifs de contestation à faire valoir sont très limités, relève Andreas Fabjan, secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) Genève.»

Les gérants d’immeubles n’ont pas le droit de réaliser un bénéfice sur les frais accessoires qu’ils perçoivent. Une possibilité pour contester consisterait donc à prouver qu’ils prennent une marge. Une enquête très difficile.

Il est par ailleurs possible de remettre en cause la clé de répartition. En clair, chaque appartement d’un immeuble s’acquitte d’une partie des charges (eau chaude, chauffage, électricité des parties communes, ascenseur, etc.), en fonction de critères tels que la surface, l’étage ou le nombre de salles de bains. Un locataire du rez-de-chaussée pourrait, par exemple, contester le fait de payer pour un ascenseur qu’il n’utilise pas. Vrai en théorie, difficile en pratique.

Que faire si l’on ne peut payer son loyer?

«Le principal est de nous prévenir avant, souligne Nadine Perrier, responsable du service de location chez Domicim. Notre service de contentieux propose alors d’échelonner les paiements en trois ou quatre fois selon la situation.»

Entretien et travaux

Quels aménagements peut-on exiger durant la location?

Le locataire ne peut demander au bailleur des ajouts d’équipements qui changeraient le standing du logement (par exemple en matière d’énergies nouvelles, d’aménagements ou d’isolation). En revanche, si la cuisine possède un lave-vaisselle, et que celui-ci tombe en panne pendant la durée du bail – sans que la responsabilité n’en incombe au locataire – le bailleur est tenu de le réparer.

A quoi a-t-on droit en matière de standards écologiques?

«Un locataire ne peut pas demander une modification de la chose louée, même s’il agit pour des raisons écologiques, tranche Andreas Fabjan, de l’USPI Genève.

La prérogative de décider de travaux dans un immeuble appartient en effet au propriétaire et non au locataire. Celui-ci connaît l’objet pour lequel il a signé un bail et n’est pas en droit de demander au bailleur d’installer par exemple des panneaux solaires ou des fenêtres à double vitrage.

Cela étant, l’USPI Genève s’engage vivement et encourage les propriétaires à initier des travaux et à prendre des mesures visant à économiser les énergies. Cela concerne aussi bien la mise en place de détecteurs de présence afin que les lumières des parties communes ne soient plus allumées en permanence, mesure qui permet de diminuer de 80% la consommation d’électricité due à l’éclairage des parties communes, que l’optimisation de la gestion des chaufferies. Un bénéfice qui va directement dans la poche du locataire.» Par ailleurs, la nouvelle loi genevoise sur l’énergie incite les propriétaires à faire des efforts sur les questions écologiques.

L’Asloca confirme que peu de chose peut être exigé en matière d’écologie. Le locataire peut éventuellement lutter contre certains gaspillages et demander une baisse de la température de l’appartement si celle-ci est jugée trop élevée, en mettant en avant le fait que le propriétaire «gère» ses intérêts pécuniaires en la matière et ne peut réaliser de profits au niveau des charges.

«Les normes en matière d’écologie relèvent de lois cantonales et non du droit du bail», souligne Christian Dandrès, avocat à l’Asloca Genève, qui ajoute que très peu est entrepris sur cette question au niveau fédéral. Le standard Minergie, par exemple, ne représente pas une norme contraignante, mais repose sur une base incitative de défiscalisation.

A-t-on le droit d’effectuer soi-même des travaux ou des aménagements?

Si le locataire veut rénover ou modifier lui-même la chose louée, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en lui soumettant les plans et les projets de transformation. Selon les Dispositions paritaires romandes, le bailleur doit se déterminer dans les 30 jours. Ces modifications ne doivent toutefois pas compromettre la sécurité, la salubrité, l’esthétique ou la valeur du bâtiment.

A moins que le contrat ne l’interdise expressément (et par écrit), il est permis de faire des trous dans ses murs. Le locataire devra les reboucher en fin de contrat. Dans le cas d’une paroi recouverte de tapisserie, l’Asloca donne un truc très simple: faire une croix avec une lame de rasoir à l’endroit où l’on souhaite poser le clou ou la vis, décoller les angles ainsi formés, puis faire le trou sans endommager la tapisserie. Lors du départ, il suffira de rabattre les angles avec un peu de colle de poisson.

La loi prévoit une obligation générale d’entretien de la part du bailleur et toute clause contraire figurant dans un contrat est considérée comme nulle. En règle générale, la durée de vie des tapisseries et des peintures est fixée à 10 ans. Une durée qui se calcule depuis la date des derniers travaux, et non celle du début du contrat.

Ainsi, à partir du moment où une peinture est défraîchie – en raison de l’écoulement naturel du temps et non d’un comportement fautif du locataire – celui-ci peut demander à son bailleur de procéder à des travaux. Le cas d’un «jaunissement précoce» provoqué par un gros fumeur n’est pas couvert par cette règle. «En revanche, si l’on habite à un carrefour avec une grosse circulation, la moyenne peut s’abaisser à 7 ans», souligne Carlo Sommaruga, de l’Asloca.

A-t-on droit à une compensation si la gérance décide d’entreprendre des travaux?

Si des travaux de rénovation sont prévus par le bailleur, il n’est pas possible de résilier son bail sans respecter les délais indiqués dans le contrat. Toutefois, en cas d’émissions sonores ou de poussières, de vibrations, de coupure d’électricité ou de l’eau, ainsi que d’une indisponibilité momentanée de l’ascenseur, une compensation est prévue par la loi.

La diminution de la jouissance de l’objet loué peut se traduire par une baisse de loyer rétroactive variant selon l’importance des travaux. Pour appuyer sa cause, le locataire pourra prendre des photos de l’avancée des travaux ou tenir un carnet de bord avec le voisinage.

Dans le cas d’une augmentation conséquente de loyer, il est toujours possible de négocier avec sa régie. Il est aussi possible de s’opposer à certains travaux. Quoi qu’il en soit, il vaut la peine de vérifier le bien-fondé de toute éventuelle augmentation.

Et de faire attention aux délais: dès que la hausse est notifiée, le locataire dispose de trente jours pour déposer une contestation auprès de l’autorité de conciliation.

La majoration décidée ne peut être effective qu’à partir de l’échéance du contrat. Le bailleur peut répercuter sur le loyer les travaux amenant une plus-value. Lors de gros travaux, il convient de veiller à délimiter ce qui relève d’un entretien différé dans le temps de l’immeuble: ces procédures pouvant rapidement devenir compliquées, l’avis d’un spécialiste peut s’avérer utile en cas de doutes.

«La jurisprudence en la matière montre qu’il est possible d’obtenir une baisse de loyer temporaire s’il existe une nuisance très forte, telle que des travaux dans la rue», relève enfin Andreas Fabjan.

Sous-location

A-t-on le droit de sous-louer son appartement?

Sauf «justes motifs», le bailleur ne peut refuser une demande d’autorisation de sous-location au locataire. Il doit se prononcer dans les trente jours dès réception de la demande.

«En pratique, nous ne refusons la sous-location que si le locataire exagère sur le prix qu’il fait payer, assure Nadine Perrier, chez Domicim. Le but n’est pas qu’il fasse du bénéfice.»

A quelles conditions peut-on sous-louer son appartement?

La sollicitation doit se faire par écrit et mentionner l’identité du sous-locataire ainsi que le montant du loyer de sous-location. Les conditions ne doivent pas être jugées abusives et le locataire ne peut en principe sous-louer l’entier de la chose pour une durée indéterminée (il est toutefois possible de déroger à cette règle moyennant l’accord écrit du bailleur).

«Lors du terme de la sous-location, nous enquêtons afin de savoir si le locataire est bien revenu dans les lieux», prévient Nadine Perrier, de chez Domicim.

Qui est responsable en cas de dégâts ou de retards de paiements?

Le locataire principal reste tenu envers son bailleur de toutes les obligations découlant du bail. Il reste donc responsable des actes du sous-locataire en matière de paiement du loyer, de dégâts ou de comportement dans l’immeuble.

Il est également garant envers le bailleur principal que le sous-locataire ne sous-louera pas le logement à son tour sans l’autorisation du bailleur principal.

L’Asloca conseille de s’assurer que le sous-locataire dispose d’une assurance responsabilité civile et recommande d’établir un contrat de bail signé, de même qu’une garantie loyer auprès d’une banque.

Un sous-locataire est-il bien placé pour reprendre éventuellement l’appartement?

«Nous relouons rarement un appartement à une personne qui en était le ou la sous-locataire», prévient Nadine Perrier. La raison est simple: «Lors d’une sous-location, nous ne regardons pas ce que la personne gagne, puisque le locataire reste responsable du loyer sur le plan juridique. De fait, il serait trop facile d’imposer n’importe qui dans un appartement si nous reprenions automatiquement les souslocataires.» LARGEUR.COM

A lire :

Guide pratique du locataire. Coédition Bon à savoir et Asloca.

Le bail à loyer. David Lachat. Editions de l’Asloca.

Tableau des amortissements d'équipements

Voici quelques durées de vie moyennes pour des installations et équipements de qualité ordinaire, dans un contexte d’usure normale. Etablie par la Fédération romande immobilière et l’Asloca, cette liste n’a aucune force contraignante, mais permet aux bailleurs et aux locataires de disposer d’une référence indicative.

Chaudière: 20 ans

Cheminée (acier chromé et vitrocéramique): 20 ans

Cheminée, poêle: 25 ans

Pompe à chaleur: 20 ans

Capteur solaire: 20 ans

Chauffage au sol: 30 ans

Radiateur: 50 ans

Citerne à mazout: 30 ans

Fenêtres à double vitrage: 25 ans

Volets bois, avec nouvelle peinture: 15 ans

Volets métal, aluminium: 40 ans

Stores à lamelles plastique: 15 ans

Stores à lamelles extérieurs, métal: 25 ans

Sangles (pour volets à rouleaux ou stores): 8 ans

Tapisseries, qualité moyenne, en imprimé ou peinture brute: 10 ans

Réfrigérateur, avec compartiment de congélation intégré: 10 ans

Cuisinière vitrocéram: 15 ans

Machine à laver la vaisselle: 15 ans

Baignoire acrylique: 25 ans

Lavabo céramique: 35 ans

Ascenseur: 20 ans

Installations communes (machine à laver, sèche-linge, séchoir): 15 ans

Evolution des loyers du logement

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