Ces pays ont connu une bulle sur le marché immobilier. On estime qu’une bulle se forme lorsque la progression des prix est bien plus forte que celle du revenu des ménages. Nous n’avons pas assisté à un tel phénomène ici. A part dans quelques stations de montagne ou certains quartiers de Genève et de Zurich, la valeur des biens n’était pas déconnectée des fondamentaux de l’économie; alors qu’en Grande-Bretagne les prix de l’immobilier avant la crise étaient quelque 30% au-dessus du niveau qu’ils auraient dû atteindre en fonction des revenus. En Suisse, les prix de l’immobilier ont augmenté un peu plus vite que les revenus, mais, dans le même temps, les taux d’intérêt ont baissé. La charge pour les propriétaires reste donc raisonnable. Toutefois, la crise en cours est profonde. Elle pourrait affecter l’immobilier de deux façons: d’une part, l’incertitude étant très grande, les primes de risques devraient augmenter, avec un impact négatif sur les prix; d’autre part, les perspectives de croissance sont très faibles, ce qui contribuera à faire baisser les prix. Le seul élément modérateur est le niveau bas des taux.

 

J’estime qu’elle pourrait atteindre 15 à 20% sur une période de deux ans.

 

Les premiers signes d’un retournement du marché sont apparus: le nombre de transactions diminue et les derniers chiffres du CIFI (Centre d’information et de formation immobilières), portant sur le dernier trimestre de 2008, relèvent déjà une légère baisse des prix de 1 à 2%. Les acheteurs demandent des baisses de prix et les vendeurs attendent en espérant ne pas devoir s’y résoudre. Avec l’augmentation du chômage, certaines transactions se feront plus tard à des prix plus bas. Pour l’ensemble du marché immobilier suisse, la baisse de prix pourrait être de 10% sur deux ans dans l’immobilier résidentiel: les villas et les PPE. L’immobilier locatif devrait subir des baisses plus faibles.

 

L’immobilier résidentiel est soutenu par le fait que les gens ne changent pas facilement de domicile et paient leurs loyers. Les corrections sont plus rapides dans l’immobilier commercial où les revenus sont liés à la santé des entreprises. Dans ce secteur, le taux d’actualisation va augmenter, car les primes de risques montent; d’où des baisses de prix des immeubles commerciaux. Les perspectives de croissance sont peu réjouissantes.

 

Non, sauf si j’avais la conviction de faire une bonne affaire.

 

Dans les années 90, la valeur de certains biens était passée en dessous du montant du crédit. Un tel scénario pourrait-il se reproduire?

Je ne pense pas: entre 1990 et 1995, les prix avaient baissé de 15 à 30% sur le résidentiel. Mais, à cette époque, les banques prêtaient jusqu’à 90% – voire 95% et plus – sur le prix d’acquisition. Elles sont devenues beaucoup plus prudentes en exigeant un apport minimum de fonds propres de 20%. Par ailleurs, les prêts ont été limités à 80% de la valeur de la maison – estimée par la banque elle-même – et non du prix d’acquisition. Or, les modèles d’évaluation des biens immobiliers ont été perfectionnés: qu’il s’agisse de la méthode des cash-flows actualisés pour l’immobilier résidentiel locatif ou de la méthode hédoniste qui permet – en tenant compte d’éléments tels qu’une vue dégagée ou la présence d’un ascenseur – d’apprécier avec une grande finesse le prix d’une maison ou d’une PPE.*

 

Garder une dette n’est intéressant que si on réussit à placer l’argent, que l’on ne consacre pas à un amortissement direct, en obtenant un rendement net supérieur au taux d’intérêt sur la dette, net d’impôt. Je ne suis pas persuadé que tous les propriétaires font ce calcul. Certains auraient avantage à amortir.

 

Lorsqu’elles ont de nombreux assurés proches de l’âge de la retraite, les caisses de pension privilégient des placements ayant une duration plus courte et moins risqués à court et moyen termes: elles augmentent la part des obligations et de l’immobilier et diminuent celle des actions. Logiquement, ceci devrait contribuer à soutenir les prix de l’immobilier.
Depuis janvier, les caisses de pension doivent s’en tenir à 30% d’immobilier. Une décision prise au mauvais moment?
Non, j’estime que c’est une bonne décision. La moyenne des placements immobiliers dans la fortune des caisses de pension est de 15%. Elles ont donc encore une grande latitude pour augmenter la part de l’immobilier. La réglementation antérieure limitait à 50% de la fortune la part de l’immobilier suisse et à 5% celle de l’immobilier international. Les nouvelles normes autorisent 30% d’immobilier, dont 10% pour l’international. C’est une bonne chose de permettre aux caisses de pension de profiter des opportunités que pourraient offrir des placements immobiliers sur des marchés étrangers.

* Investissement immobilier. Décision et gestion du risque. Martin Hoesli. Economica (Paris), collection Finance, 2008.