Cinq ans après le rejet du paquet fiscal en 2004 – qui proposait entre autres un soutien à l’épargne-logement et la suppression de la valeur locative – les défenseurs de la propriété privée du logement ont bon espoir d’un changement en leur faveur. La population devra se prononcer sur plusieurs initiatives.

Le vendredi 19 février, la Commission de l’économie du Conseil national a en effet recommandé, contre l’avis du Conseil fédéral, de soumettre au peuple deux initiatives visant à favoriser l’épargne-logement, en recommandant un vote positif dans les deux cas. La première est issue de la Société suisse pour la promotion de l’épargne-logement. Elle vise à ce qu’un candidat à la propriété puisse mettre de côté jusqu’à 15 000 francs par an sans acquitter d’impôts et prévoit des incitations à améliorer le potentiel écologique des habitations. La seconde – «Accéder à la propriété grâce à l’épargnelogement» – a été déposée par l’Association suisse des propriétaires fonciers. Elle prône l’introduction sur le plan national d’un modèle permettant de déduire du revenu imposable l’argent économisé pour acquérir ses quatre murs, jusqu’à concurrence de 10 000 francs par personne et par an. Ce système aurait force obligatoire pour les cantons. Alors que la première initiative les laisse libres de défiscaliser l’épargne-logement. C’est ce texte moins contraignant que la Commission du National propose de soumettre en votation dans un premier temps, pour éviter la confusion que créerait une double acceptation de ces initiatives aux objectifs très proches.

Par ailleurs, le lundi 22 février s’est achevée la procédure de consultation ouverte le 6 novembre sur le contre-projet indirect du Conseil fédéral à l’initiative «Sécurité du logement à la retraite» de l’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV). Initiative qui propose de laisser le choix aux propriétaires, à partir de l’âge de l’AVS, entre le maintien ou la suppression de la valeur locative de leur domicile. Ceux qui opteraient pour la suppression ne pourraient plus bénéficier de la déduction des intérêts passifs. Le Conseil fédéral, dans son propre projet, veut bien oublier la valeur locative, mais en limitant les déductions des intérêts de la dette hypothécaire aux dix années suivant l’acquisition d’un premier logement. Seuls les coûts des travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment resteraient déductibles.Résultat: le gouvernement est désavoué par tous. Les initiants et les partis bourgeois estiment que ce contre-projet alourdirait la charge fiscale des propriétaires. Quant à la gauche, elle n’accepterait la suppression de la valeur locative que si toutes les déductions aujourd’hui ouvertes aux propriétaires étaient supprimées. Le débat sera donc tranché dans les urnes.

Interview de Benoît Genecand et de Christophe Aumeunier, président et secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière (CGI), qui plaident pour une conception plus extensive de l’article 108 de la Constitution fédérale sur l’encouragement de la construction de logements et de l’accession à la propriété.

Quel est l’objectif de l’initiative «Sécurité du logement à la retraite» que vous soutenez?

Christophe Aumeunier: Permettre aux propriétaires de disposer d’un logement aussi bon marché que possible à la retraite, en leur octroyant un droit d’option à partir de l’âge de l’AVS entre le maintien ou la suppression de la valeur locative de leur domicile. Ceux qui opteraient pour la suppression de la valeur locative ne pourraient plus déduire les intérêts passifs, les primes d’assurances et les frais d’administration par des tiers. En outre, la déduction des frais d’entretien serait plafonnée à 4000 francs par an.

Ce n’est guère différent de ce que propose le Conseil fédéral dans son contre-projet indirect...

C.A.: Si, le Conseil fédéral propose de supprimer la valeur locative et la déductibilité des intérêts hypothécaires pour tous les propriétaires, quel que soit leur âge. Ceux qui sont fortement endettés seraient pénalisés. Pour l’heure, les taux d’intérêt sont historiquement bas et les avantages fiscaux résultant de leur déductibilité modestes. Mais, dans l’optique d’une remontée des taux hypothécaires, ces propriétaires verraient leur charge fiscale s’alourdir. Surtout, en n’autorisant plus la déduction des frais d’entretien d’un bien immobilier, on pénaliserait la conservation du patrimoine bâti en Suisse.

Avec la taxation de la valeur locative et la déductibilité des intérêts hypothécaires, la fiscalité actuelle incite les propriétaires à garder une dette importante. Cela pourrait se révéler dangereux en cas de hausse sensible des taux d’intérêt?

Benoît Genecand: La Banque nationale a publié pour la première fois, à la fin de novembre une estimation du patrimoine immobilier des ménages en Suisse, constitué des maisons individuelles, des appartements en propriété par étages et des immeubles locatifs. A la fin de 2008, ce patrimoine immobilier avait une valeur de 1315 milliards de francs, soit 73 milliards de plus qu’un an auparavant. En regard, les dettes hypothécaires de ces mêmes ménages se chiffraient à 581 milliards de francs, à la fin de 2008, soit 44% de la valeur totale des biens immobiliers détenus. En raison de la hausse des prix de l’immobilier, cette proportion n’a cessé de baisser ces dernières années: elle était de 49% à la fin de 2004 et de 46% à la fin de 2007.

Plus de la moitié du patrimoine immobilier dans les mains privées est donc amortie?

B.G.: Oui, même avec la fiscalité actuelle qui pourrait inciter à garder une dette importante, de nombreux emprunteurs hypothécaires remboursent régulièrement ou constituent, sur un 3e pilier, une épargne équivalente à un amortissement.

C.A.: La CGI conseille d’ailleurs aux nouveaux propriétaires de profiter des taux hypothécaires actuels, historiquement très bas, pour amortir 1 à 2% de leur dette chaque année. Au moment de l’emprunt, les calculs permettant d’apprécier si la charge hypothécaire est supportable à long terme sont effectués avec un taux de 5 à 5,5%. Dans une période où les taux d’intérêt fixes à dix ans sont de quelque 3%, il vaut la peine de consacrer la différence à l’amortissement.

Changer la fiscalité sur la propriété immobilière permettrait-il d’augmenter le nombre de propriétaires en Suisse?

B.G.: L’élément déterminant pour favoriser la propriété immobilière reste la mise à disposition de logements à des prix abordables pour la classe moyenne. Genève, pour continuer à se développer, doit pouvoir offrir des appartements en PPE à 6500 francs le m2. Pour l’instant, le système protège ceux qui sont installés dans leur logement depuis longtemps: qu’ils soient propriétaires ou locataires. Mais c’est au détriment des jeunes cherchant un premier logement, des personnes en instance de divorce et de celles qui veulent s’installer à Genève. L’objectif affiché par le Conseil d’Etat de favoriser la construction de 2500 nouveaux logements par an dans le canton, que la CGI soutient, constitue un enjeu important. Il s’agit d’éviter le développement de ce que certains appellent «l’autre Genève»: soit une ceinture de logements – et potentiellement, à terme, d’activités économiques – au-delà de la ceinture verte.

En contrepartie de la suppression de la valeur locative, le Conseil fédéral propose de limiter à dix ans la déductibilité des intérêts pour un premier achat. Etes-vous ouverts à la discussion sur ce point?

C.A.: Nous pourrions l’envisager, à condition que les frais d’entretien restent déductibles. C’est essentiel pour l’entretien des biens immobiliers et le maintien de leur qualité et de leur valeur à long terme.

«PLUS DE LA MOITIÉ DU PATRIMOINE IMMOBILIER DES MÉNAGES EST AMORTIE.»

PROFIL

BENOÎT GENECAND

Président de la Chambre genevoise immobilière, consultant indépendant, ancien responsable de la région Genève à l’UBS, membre de l’Assemblée constituante genevoise.

CHRISTOPHE AUMEUNIER

Secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière, avocat, travaille dans le domaine de l’immobilier depuis 1996. Député libéral au Grand Conseil.

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