L'Hebdo;
2004-06-17 Pourquoi Montana ferme 10 hôtels Tourisme Lâchant l'hôtellerie, la station du Haut-Plateau a résolument fait le choix de la para-hôtellerie. Un pari risqué qui enflamme le Valais.
Tourisme Lâchant l'hôtellerie, la station du Haut-Plateau a résolument fait le choix de la para-hôtellerie. Un pari risqué qui enflamme le Valais. Reportage deJean-Philippe Buchs.
Il ne reste plus que des pans de murs. Sous un soleil enfin un peu plus chaud, des ouvriers s'affairent face au panorama époustouflant des Alpes. Il y a quelques mois, des touristes séjournaient encore dans ce qui n'est plus aujourd'hui qu'un amas de gravats. Le Regina n'ouvrira plus. A quelques pas de là, le Beaureg'art a, lui aussi, mis les clés sous le paillasson. Dans le quartier des Barzettes, la porte du Derby est close. Un peu plus haut encore, à quelques mètres de la télécabine des Violettes, l'enseigne du Colorado a été enlevée. En quelques mois, Crans-Montana a perdu quatre hôtels.
«La situation est préoccupante, pour ne pas dire très inquiétante», avoue Walter Loser, directeur de l'Office du tourisme. «Je dirais même qu'elle est dramatique», insiste Joseph Bonvin, président des hôteliers valaisans. Depuis de nombreuses années, l'hôtellerie disparaît progressivement du Haut-Plateau, alors que la para-hôtellerie envahit la moindre parcelle de terrain constructible. Au point qu'elle offre désormais 35 000 lits. L'hôtellerie et ses 3500 lits ne font plus le poids. Quel type d'infrastructure faut-il favoriser? Les avis divergent fortement entre Jérémie Robyr, président de Valais Tourisme, et André Guinnard, agent immobilier à Verbier (lire leurs interviews en page 66).
«Avec ses volets clos, la station ressemble de plus en plus à un cimetière», lance un directeur d'hôtel, dépité par l'ampleur prise par les résidences secondaires et les appartements de location. Et le phénomène risque encore d'empirer dans les prochaines années. Aujourd'hui, on dénombre encore 45 hôtels. En 2010, combien en restera-t-il? Moins d'une quarantaine? «Ce serait encore trop. Une vingtaine suffirait. Tous seraient au moins rentables. La clientèle a changé. Elle préfère louer des appartements plutôt que de séjourner dans un hôtel», estime Bernard Bétrisey.
A 67 ans, il a décidé de démolir le Regina pour le reconstruire en huit appartements destinés à la vente: «Le marché est favorable. Il me permet de sortir glorieusement de la branche. A mon âge, j'ai fait mon temps.»
La faute au pactole Avec la spéculation immobilière qui ne cesse d'enfler sur le Haut-Plateau, comme d'ailleurs dans d'autres stations à l'instar de Verbier ou de Zermatt par exemple, les hôteliers hésitent de moins en moins à revêtir l'habit de promoteur. «L'appât du gain fait rêver, assure Joseph Bonvin. Prenons le Beau-Site dont je suis le propriétaire. Sa valeur est estimée à 1,5 million de francs. Si je vends le même bâtiment transformé en appartements, il en vaut quelque 5 millions. Malgré les investissements à consentir, je pourrais empocher un joli pactole.» Et d'ajouter: «Certains préfèreraient l'encaisser immédiatement, plutôt que de travailler durement pendant de nombreuses années pour n'en gagner qu'une partie. Face à l'argent, c'est une attitude d'autant plus humaine que les hôtels ne sont plus suffisamment rentables.»
Voilà le mot-clé: rentabilité. «Nous avons trop de monde à certaines périodes. Et pas assez à d'autres», souligne Jean Mudry qui possède le Miedzor. «Comment voulez-vous rentabiliser un hôtel si nous ne travaillons que 15 jours en été et 15 jours en hiver?» s'interroge Marie-Thérèse Barras, propriétaire de l'Hôtel des Alpes. «Parviendra-t-on à attirer des hôtes aux entre-saisons? se demande Jean Mudry. «C'est un véritable casse-tête chinois. Je n'ai pas vraiment de réponse à cette question.»
A l'Office du tourisme, on mise beaucoup sur les congrès et les séminaires. «Mais comment loger leurs participants si les hôtels disparaissent», se préoccupe Gaston Clivaz, président de Chermignon, l'une des six communes du Haut-Plateau. Il est d'autant plus inquiet que trois hôtels (le Crans-Belvédère, l'Excelsior et les Alpes) ont déjà demandé leur changement d'affectation (lire encadré ci-dessus) ou envisagent de le faire. Alors qu'à Lens, le propriétaire de l'Astor cherche soit à le revendre soit à le transformer en appartements. Et à Randogne, le Curling n'exclut pas, lui aussi, de probables transformations d'après les plans déposés auprès de la commune.
Quel coupable? Au total, ce sont onze propriétaires (d'après les calculs de plusieurs d'entre eux) qui s'apprêtent à abandonner l'hôtellerie traditionnelle. Certains n'hésitent pas à rejeter la faute sur l'Office cantonal du feu. Ses responsables sont accusés de forcer les hôtels les plus anciens à se mettre en conformité avec les normes légales dans le domaine de la protection contre les incendies (détection de la fumée dans toutes les chambres, deuxième escalier, liaison avec la centrale d'alarme, etc.). «Ces dépenses sont indispensables. Nous avons perdu des voyagistes britanniques, car ils sont intransigeants en matière de sécurité», affirme un acteur du Haut-Plateau. Depuis son bureau de Viège, Peter Furger, administrateur-délégué de CMA (remontées mécaniques de Crans-Montana-Aminona SA) sonne le tocsin. «Si nous ne remplaçons pas les lits qui disparaissent, nous serons contraints d'assainir une nouvelle fois cette société d'ici à une dizaine d'années. Je refuse de vivre avec cette perspective», s'enflamme le Haut-Valaisan.
Solutions D'un optimisme presque con-génital, Peter Furger sait qu'une hausse des nuitées est indispensable à la survie de CMA. Alors, avec d'autres, il se bat pour sortir la station de l'impasse. C'est d'autant plus important que les lits hôteliers rapporteraient davantage à la station que la para-hôtellerie. Pour réussir à créer 1000 nouveaux lits, Peter Furger attend un coup de main des communes. «Il faut qu'elles mettent à disposition des hôteliers des terrains à prix abordables», insiste-t-il.
A la tête d'une commission qui tente de trouver des solutions pour lutter contre les lits «froids» (autrement dit ces lits para-hôteliers jamais mis en location), Fernand Nanchen attend avec impatience la prochaine assemblée primaire de Lens dont il est le président. Si les citoyens approuvent son plan, la commune disposera d'une zone consacrée à l'hôtellerie. «Nous espérons que notre démarche déclenchera un processus similaire sur l'ensemble du Haut-Plateau», explique-t-il.
Aujourd'hui, Crans-Montana n'a plus le choix. La station doit surmonter ses querelles dues à son étalement sur six communes pour se construire un nouvel avenir. |
Les hôtels qui ferment...
Hôtel Beaureg'art ***, 44 lits.
Transformation en une quinzaine d'appartements à vendre. Les travaux débuteront prochainement.
Hôtel Derby***, 36 lits.
Transformé en sept appartements de 3 et 4 pièces avec jardin d'hiver. Les travaux débuteront prochainement.
Hôtel Colorado***, 50 lits.
L'établissement a été racheté pour le propre usage de son nouveau
propriétaire.
Hôtel Regina**, 40 lits.
Transformé en 8 appartements à vendre. Les travaux ont déjà commencé.
... et ceux qui vont changer d'affectation
Hôtel Excelsior Milahotels****, 100 lits.
L'hôtel est toujours ouvert. Une demande de transfor-mation en appartements à vendre a été déposée auprès de la commune. Son propriétaire n'exclut pas non plus d'en faire un apparthôtel de grand standing.
Hôtel Astor***, 65 lits.
L'hôtel est toujours ouvert. Son propriétaire belge, Dema Hotel International, cherche soit à le revendre soit à le transformer en appartements à vendre.
Hôtel Curling***, 60 lits.
L'hôtel est toujours ouvert. D'après les plans déposés auprès de la commune de Randogne, il pourrait être transformé en appartements à vendre dans les prochaines années.
Hôtel Crans-Belvédère***, 42 lits.
L'hôtel est toujours ouvert. Cependant, le propriétaire a demandé un changement d'affectation. Transformation probable en appartements à vendre (voire une partie en location pour touristes et résidants).
Hôtel des Alpes***, 60 lits.
L'hôtel est toujours ouvert. Sa propriétaire a décidé de le transformer en apparthôtel et en appartements à vendre. Les travaux pourraient commencer dans deux ans.
Hôtel Cisalpin**, 48 lits. L'hôtel est fermé pour la saison d'été. Sa propriétaire ne veut pas s'exprimer sur son éventuelle réouverture ni sur un changement d'affectation.
Hôtellerie ou para-hôtellerie: deux experts s'affrontent
Débat Jérémie Robyr, président de Valais Tourisme, face à André Guinnard, promoteur et agent immobilier à Verbier.
Jérémie Robyr (à g.) et André Guinnard Le président de Valais Tourisme reproche au promoteur immobilier une politique de gain immédiat au détriment d'une vision à long terme.
Ce sont deux vieux briscards du tourisme. L'un s'appelle Jérémie Robyr. Il préside Valais Tourisme, l'organe de promotion de l'offre touristique valaisanne. L'autre se nomme André Guinnard. Il est promoteur et propriétaire d'une importante agence immobilière à Verbier. Le premier estime qu'il faut privilégier l'hôtellerie. Le second mise avant tout sur la location et la vente de chalets et d'appartements. Débat à quelques jours de la nomination de la commission extraparlementaire qui rédigera la nouvelle loi sur le tourisme, dont l'un des objectifs est de trouver un équilibre entre l'hôtellerie et la para-hôtellerie.
A Crans-Montana, les hôtels ferment. A Verbier comme sur le Haut-Plateau, les volets clos des résidences secondaires dominent le paysage de la station. Ce phénomène menace-t-il l'avenir du tourisme valaisan?
Jérémie Robyr L'hôtellerie ne survivra pas si les autorités politiques ne réagissent pas rapidement. Or les communes ont les moyens de la soutenir. Par le biais de leur plan d'aménagement du territoire, elles peuvent limiter la construction de chalets et d'appartements dont l'apport est faible pour le tourisme. Un lit hôtelier rapporte trois fois plus que la location d'un lit para-hôtelier et quatre fois plus qu'un lit d'une résidence secondaire. C'est pourquoi j'estime que certaines stations misent beaucoup trop sur la para-hôtellerie pour leur développement futur. Je prétends qu'une station qui ne possède pas au moins 20% de lits hôteliers va disparaître à moyen terme.
André Guinnard A Verbier, nous prouvons le contraire depuis trente ans.
J. R. Le déclin d'une station commence lorsque la croissance de la construction de lits est supérieure à l'évolution du taux d'occupation des lits. Or, à Verbier, vous êtes déjà sur le déclin. Mais vous ne voulez pas vous en rendre compte parce que la commune de Bagnes a une situation financière brillante. Regardez ce qui s'est passé à Crans-Montana: les difficultés ont commencé il y a une dizaine d'années. Verbier prend le même chemin.
A. G. Votre analyse est fausse. Zermatt et Saas Fee, surtout basées sur l'hôtellerie, rapportent au canton 2466 et 1829 francs par habitant sur le plan fiscal. Alors que Bagnes, dont le développement repose sur la para-hôtellerie, verse 4389 francs.
J. R. Je ne le conteste pas. Mais toute votre politique est basée sur un gain immédiat au détriment d'un développement à long terme.
Actuellement, la demande est très forte dans la para-hôtellerie...
A. G. Le nombre de nuitées est même largement sous-estimé par les statistiques.
Que voulez-vous dire?
A. G. Combien Verbier enregistre-t-elle de nuitées? 980 000 en 2003 comme l'indique Valais Tourisme dans ses statistiques? Tout le monde sait qu'il y en a au moins la moitié de plus. Or le Valais multiplie les études sur le tourisme et restructure ses remontées mécaniques en se basant sur des chiffres qui sont faux. C'est inadmissible.
J. R. C'est grave ce que j'entends-là. On devrait dénoncer ces manipulations auprès de l'Etat du Valais.
A. G. C'est la loi sur le tourisme qui détermine la manière dont nous calculons les nuitées dans la para-hôtellerie. Or les nuitées incluses dans les locations forfaitaires d'appartements sont sous-estimées.
J. R. J'espère que l'Etat se penchera sur la question. Nous y avons un intérêt direct puisque Valais Tourisme est financé en grande partie par la taxe de séjour prélevée sur chaque nuitée hôtelière et parahôtelière. Si les chiffres sont faux, il faut modifier la manière de calculer les nuitées.
A. G. C'est ce que nous demandons depuis longtemps. J'aimerais que vous soyez plus à l'écoute de nos observations. Il est urgent d'intervenir. Rendez-vous compte: nous vivons du tourisme, mais nous ne savons même pas combien de Zurichois séjournent dans notre canton. Alors comment pouvons-nous agir sur le marché touristique?
J. R. Je le regrette. Mais il n'y a aucune volonté politique ni en Valais ni à Berne d'investir dans des statistiques touristiques fiables. Ces gens méconnaissent profondément nos besoins.
A. G. C'est grave. On critique la gestion consciente du développement de Verbier. On manipule les chiffres pour tenter de nous déstabiliser.
J. R. Le problème, c'est que vous raisonnez à court terme. Demain, que se passera-t-il? Je prétends que vous allez droit contre le mur. Le jour où vous aurez épuisé toutes les possibilités de construire, la réalité sera dure à supporter. C'est le grand défi que vous devrez affronter. Or vous n'y êtes pas prêts.
A. G. C'est un discours passéiste que nous entendons depuis une vingtaine d'années. Nous travaillons à long terme. Lorsque l'ensemble de la zone à construire sera occupée, nous bénéficierons de la longue expérience que nous accumulons depuis longtemps dans le domaine de la rénovation. Actuellement, celle-ci représente déjà le quart de nos affaires.
J. R. J'encourage fortement la rénovation, à condition qu'elle ne se fasse pas par le changement d'affectation des hôtels comme à Crans-Montana.
A. G. C'est un faux problème. Le seul moyen de rentabiliser l'hôtellerie, c'est la para-hôtellerie. A Zermatt, les meilleurs hôteliers l'ont compris. En aménageant des appartements dans leur propre établissement, ils parviennent à gérer deux types de lits avec plus ou moins le même personnel. Supprimons la différenciation entre para-hôtellerie et hôtellerie pour ne parler plus que de lits touristiques. Alors nous gagnerons des nuitées.
J. R. Certes, l'hôtellerie doit se restructurer. Car de nombreux établissements ne disposent pas d'une taille suffisamment importante pour être rentables. Mais nous devons favoriser le développement de la branche avant qu'il ne soit trop tard. Et, je le répète, les communes ont un rôle essentiel à jouer pour éviter la transformation des hôtels en appartements à vendre.
Alors pourquoi ne le font-elles pas?
J. R. Parce que le lobby de la construction est très puissant dans certaines stations. Un conseil communal ne va pas prendre le risque d'édicter des mesures impopulaires. Il y a toutefois des prises de conscience. On l'a vu le mois passé à Zermatt. La population a adressé une pétition à l'attention des autorités pour stopper les constructions, le temps de réfléchir à un développement cohérent de la station. Chapeau! C'est un mouvement citoyen remarquable.
A. G. Quel mauvais exemple! Ces mêmes citoyens, ainsi que ceux de Saas Fee et de Loèche-les-Bains, doivent renflouer les caisses vides de la bourgeoisie et de la commune qui ont massivement investi à pertes dans le tourisme. A Verbier, nous n'avons pas compté sur les autorités communales pour le faire. Ainsi, Bagnes se porte très bien.
Mais elle vit de la spéculation immobilière. L'achat d'un chalet revient à plusieurs millions. Ce n'est pas un développement très sain...
A. G. Quelle spéculation? Dans toutes les stations de grand standing, certains prix sont élevés parce qu'il y a une clientèle qui veut s'acheter des appartements luxueux. Et alors? C'est de l'argent dont bénéficie la population. Elle profite de la gestion de l'immobilier.
J. R. Cela finira par un krach immobilier. Il n'aura pas lieu dans les années à venir. Il se produira à la prochaine génération, lorsqu'elle héritera de ces biens. A Crans-Montana, on commence à en ressentir les premiers effets. Les descendants des propriétaires, qui ont construit des chalets pour plusieurs millions, ne parviennent pas à trouver des acquéreurs lorsqu'ils cherchent à les revendre sans perdre l'argent investi. D'autre part, la population locale n'arrive plus à se loger à des prix décents. Elle déserte les stations pour vivre ailleurs. Ce n'est pas normal.
A. G. A Verbier, on construit des chalets pour la population locale. Notre devoir social est là.
J. R. Tous les promoteurs ne réagissent pas comme vous. Vous êtes certainement un exemple isolé Mais les autres, que font-ils? |
«Vous allez droit contre le mur. Le jour où vous aurez épuisé toutes les possibilités de construire, la réalité sera dure à supporter.»
Jérémie Robyr, président de Valais Tourisme
«Lorsque l'ensemble de la zone à construire sera occupée, il y aura la rénovation. Celle-ci représente déjà le quart de nos affaires.»
André Guinnard, promoteur et agent immobilier à Verbier
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