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Hausse des prix continue. Une tendance ressort: les prix ont augmenté de plus de 40% en Suisse pendant ces dix dernières années. Ce trend s’est encore accentué en 2009 pendant la crise financière où on a observé une hausse de près de 6,8% sur l’année, soit près du double de la moyenne des dix ans précédents. «Pour 2010, il faut prévoir une hausse des prix de 1,1% pour les PPE. On ne s’attend pas à ce que les prix continuent d’augmenter sans cesse. En 2009, les indicateurs fondamentaux ont évolué de manière moins importante qu’en 2008. Malgré ce constat, les prix se sont accrus de manière plus forte que ce que l’on prévoyait, ce qui est signe d’une surchauffe», confie Hervé Froidevaux.
En revanche, dans le segment des maisons individuelles, les prix ont plutôt tendance à stagner ou à fléchir. «Elles sont moins prisées par les acheteurs. Souvent elles sont devenues inabordables en de nombreux endroits.
Ou elles sont situées en périphérie, dans des zones où les changements des fondamentaux économiques se manifestent en général plus rapidement», explique Philippe Kaufmann, économiste dans l’analyse immobilière de Credit Suisse.
Bulle ou pas bulle? Les prix ne sont pas surévalués, à l’exception de quelques rares surchauffes, il ne s’agit donc pas d’une bulle immobilière pour le moment. C’est du moins ce qui ressort de l’étude de Credit Suisse. Du point de vue des mécanismes qui régissent l’économie, l’incertitude relative au maintien des taux d’intérêt bas, à des planchers historiques, agite le marché.
A ce sujet, la Banque nationale suisse s’est déclarée préoccupée par la forte dynamique des prix de la propriété, des volumes hypothécaires, ainsi que de certaines applications des normes en matière d’octroi de crédits dans certaines banques. Cette situation incite les individus à se poser la question des risques d’une bulle des prix des logements en propriété susceptible d’éclater au moment où une correction des taux entraînerait une chute de la demande. «Pour qu’une bulle immobilière explose, il faut que la demande s’effondre.
Or rien ne laisse présager cela actuellement. Ensuite, l’offre n’est pas excédentaire, on manque plutôt de terrains disponibles dans de nombreux endroits. Les conditions pour que le mécanisme d’explosion de la bulle se mette en route ne sont pas présentes. Par définition, ce n’est pas approprié de parler de bulle», constate Yvan Schmidt, conseiller immobilier chez iConsulting.
A quel taux faut-il se financer? La grande question que se pose un futur propriétaire reste toujours: est-ce le bon moment d’acheter un bien? Avant de se lancer, le conseil des spécialistes prône de respecter la règle des trois «s»: «L’important c’est la situation, la situation et la situation.»
En bref, la localisation d’un logement influence directement son prix. «Aujourd’hui, devenir propriétaire coûte moitié moins cher que de louer son logement. En moyenne, un appartement de 100 m2 reviendra à 2200 francs par mois en location contre près de 1300 francs en propriété avec un investissement de 20% de la valeur du bien en fonds propres», relève Patrick Delarive, président de la Régie de la Couronne.
Ainsi, le marché des hypothèques n’a jamais été aussi attractif. Elles peuvent en effet être conclues à des prix qui n’ont jamais été aussi bas depuis 1850. Ce bas niveau des taux d’intérêt incite un nombre croissant de locataires à acheter un appartement ou une villa. Une opération qui leur permet de réduire les frais de logement et d’économiser en payant une hypothèque à sa banque plutôt qu’un loyer mensuel.
En revanche, les perspectives sur l’évolution des taux restent incertaines, même si une tendance à la hausse est anticipée par la plupart des analystes. «Nous prévoyons un scénario dans lequel les taux d’intérêt vont s’accroître au 4e trimestre 2010 ou au 1er trimestre 2011. Nous sommes dans l’incertitude sur le mouvement et son ampleur actuellement. Pour le moment, la BNS ne peut pas les augmenter, car elle doit faire face au problème d’instabilité de l’euro vis-à-vis du franc suisse.
Une remontée des taux à très court terme ne nous paraît donc pas probable. Ensuite, nous estimons aussi qu’ils vont remonter plutôt en douceur», explique Pascal Perruchoud, responsable de la division clientèle à la Banque cantonale du Valais. «Lors d’un achat, le futur propriétaire doit prendre en compte sa situation personnelle, en particulier ses moyens financiers, et la situation de l’objet.
L’acquéreur doit avoir les moyens de devenir propriétaire. Ses finances doivent en effet lui permettre d’assumer une éventuelle charge supplémentaire en cas de hausse des taux de crédit. Actuellement, nous proposons de calculer une charge financière à un taux global de 6,5% dont 2% d’amortissement.»
Taux fixes. Au vu de la conjoncture, les taux fixes ont le vent en poupe, car ils sont plus intéressants que les taux variables. «Pour acheter son domicile il faut compter maintenant, pour un couple de salariés, qu’un taux fixe à 5 ans va coûter environ 2,15% d’intérêt sur le crédit et un amortissement de 1%. Un taux fixe à 10 ans coûtera environ 2,9%. Le panachage est aussi intéressant.
Il s’agit de prendre deux taux fixes avec des échéances différentes. Le client sécurise un montant à moyen terme et le solde à court terme pour garder une certaine flexibilité. Car il ne faut pas oublier que dénoncer un emprunt en cours de route peut entraîner, suivant le cas, une pénalité qui coûte cher si l’on n’est pas à l’échéance du taux», explique Pierre-Alain Leuenberger, responsable de la gestion des crédits de la Banque cantonale neuchâteloise.
Dans la pratique, la banque table sur un taux de charge prévisionnel pour vérifier si le client a une capacité à faire face à des hausses de taux. «Pour les trente dernières années, le niveau moyen des taux d’intérêt est d’environ 4,5%. La plupart des banques étudient les charges du bien immobilier en tablant sur un taux indicateur de 5%. Certains établissements pratiquent avec un taux plus bas, de l’ordre de 3,5% à 4,5%», explique Stéphane Defferrard, administrateur de Defferrard & Lanz SA.
Par conséquent, en matière d’immobilier, le risque principal repose sur la situation des propriétaires désireux d’acheter un logement pour des raisons économiques, influencés par les taux bas, sans analyser leur situation sur le long terme. Certains risquent de sousestimer les coûts de la propriété du logement alors qu’ils doivent calculer une certaine marge sur le financement pour ne pas être coincés dans l’éventualité où les taux remontent.
Ils doivent le prévoir dans leurs calculs de budget pour ne pas se retrouver incapables de supporter leurs coûts de logements et, donc, forcés de vendre leur bien. Cela entraînerait une recrudescence des ventes, et donc un effet à la baisse sur les prix.
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