01pénalité
Casser son contrat
Vaut-il la peine de dénoncer son hypothèque, de payer des indemnités de sortie et de renégocier un taux avantageux? Pour le savoir, chaque débiteur doit faire des calculs d’apothicaire. Il est impossible d’en donner un schéma type, car chaque crédit hypothécaire est conditionné par le refinancement de la banque sur le marché des capitaux.

L’établissement bancaire calcule les pertes sur son refinancement et le manque à gagner sur la réduction d’intérêt du nouveau contrat par rapport à l’ancien, qu’elle compense avec le taux qu’elle obtiendra en investissant la somme rendue sur le marché des capitaux (exemple ci-dessous). Le client doit savoir que, à mesure qu’il se rapproche de son échéance, sa pénalité diminue. A l’inverse, «en cas de forte baisse des taux, les pénalités partent aux étoiles», image Michel Albieri, du Credit Suisse. Tout comme les bénéfices à casser son contrat. Dans le contexte actuel où l’on prévoit que les taux continuent leur descente au premier trimestre de 2009, les propriétaires feraient mieux de ne pas dénoncer leur hypothèque précipitamment. Mais déterminer le bon moment relève presque de la boule de cristal: dès que la conjoncture se réchauffera, les taux remonteront.

Avec une pénalité qui peut s’élever à des dizaines de milliers de francs, le client payera souvent plus que s’il avait conservé son contrat. Opération absurde? Non, car il faut voir plus loin. En contractant une hypothèque d’une durée supérieure à celle qu’il a brisée, le débiteur économise sur les intérêts postérieurs à la première échéance. De plus, il peut faire valoir sa fidélisation comme un argument de négociation lors du calcul de sa pénalité. «Selon la relation avec le client, nous ne compterons pas notre manque à gagner, explique Manuel Prado, gestionnaire de produits à la BCV. Cela dépend de son engagement comme client à long terme et de ses liens avec la banque, comme les comptes qu’il y possède.»

Les bénéfices ne se réalisent pas qu’à long terme. Dans les cantons de Vaud, du Valais et de Fribourg, la pénalité est entièrement déductible du revenu imposable (à Genève, les sources divergent, chacun doit vérifier auprès du fisc). La différence du taux marginal d’imposition représente alors une somme conséquente. Dans ces cantons, la fiscalité peut permettre au propriétaire d’effectuer une opération blanche, voire de gagner quelques milliers de francs, et de profiter des intérêts à venir. Avec cette déduction d’impôts, c’est un rapport gagnant-gagnant qui s’instaure entre le débiteur et son banquier. Cependant, l’argent économisé se gagne entièrement aux frais de l’Etat.

 

02 forward
Bloquer le taux en avance et patienter
Avec une hypothèque d’échéance assez courte (24 mois maximum au Credit Suisse, 12 mois à la BCV), le forward constitue la solution à la fois avantageuse et simple. Le client conserve son contrat mais bloque un taux pour son renouvellement futur. A choix, il dispose de toute la gamme des prêts à taux fixes, mais doit exclure les taux variables et l’indexation sur le Libor.

Ainsi, le débiteur continue à payer ses intérêts élevés jusqu’à l’échéance, mais parie sur un problème dans le futur. Dès lors que les experts prévoient une remontée des taux d’ici à douze mois, ce pari devrait s’avérer gagnant. Pour bénéficier au maximum de l’écart entre les taux actuels et à venir, le client a tout intérêt à prévoir une hypothèque à long terme, à cinq, dix ou même vingt ans.

Cette opération entraîne une surtaxe limitée sur le taux: l’effet différé, qui tient compte des prévisions de l’évolution des taux pour les 24 prochains mois. Il est calculé sur le marché et évolue chaque jour. Il n’est en général pas indiqué sur les sites internet et varie selon le taux choisi. A titre d’exemple, le taux à 3,5% sur dix ans du Credit Suisse passe à 3,85% en forward. Dans cet établissement, cette option est largement privilégiée par rapport à la pénalité. «Environ six mois avant l’échéance, nous proposons de nous-mêmes à nos clients cette solution, informe Michel Albieri, vice-président pour le canton de Vaud. Ils profitent des taux et cela nous permet de les fidéliser.»

 

03 transfert
Diluer la pénalité dans les intérêts pour la déduire
Débourser d’un coup 50 000 francs ou plus pour payer la pénalité? Impossible. C’est pourquoi les banques proposent d’échelonner les frais de sortie sur la durée du nouveau contrat, dans le modèle dit «hypothèque de transfert». Dans l’exemple cité précédemment, le débiteur qui doit rembourser une pénalité de 50 400 francs peut la diluer sur les quatre ans du contrat qu’il vient de conclure. Ainsi, il ajoutera 1050 francs à ses intérêts mensuels, qui s’élèvent à 1100 francs. Au final, il paiera 2150 francs par mois durant quatre ans, sans devoir jamais débourser de grosse somme d’un coup.

Pour les Neuchâtelois et les Jurassiens, cette solution présente un atout plus fort encore. Dans ces cantons, la pénalité en tant que telle n’est pas déductible d’impôts: impossible donc de profiter du premier modèle. En revanche, une fois mensualisés, les frais de sortie obtiennent le statut d’intérêts et deviennent entièrement déductibles. A Genève, le flou règne sur cette question. Stéphane Defferrard rappelle que «rien n’est légiféré en ce sens et que cela dépend du fisc». Chaque Genevois doit donc vérifier s’il peut déduire sa pénalité ou s’il doit l’échelonner.

A la BCV, Manuel Prado confirme que le transfert est globalement privilégié sur le paiement direct de la pénalité. Même s’il est difficile de dresser une tendance, «car les cas de clients qui veulent casser leur contrat sont très rares: la plupart d’entre eux renoncent». •

 

 

04 patience
Le créditeur refuse tout arrangement
A-t-on toujours le choix? Cela dépend du pourvoyeur de fonds. Les propriétaires qui ont conclu un emprunt auprès d’une assurance ou d’une caisse de pension risquent de se heurter à un refus net de casser le contrat, comme l’explique David Lienhard, expert chez HypoImmo: «Ces établissements ont prêté l’argent de leurs clients, ils ne disposent pas de la souplesse des banques.»

Dans une telle situation, le débiteur peut au mieux tenter de bloquer son taux par anticipation, mais les délais sont parfois plus courts que dans les banques. Pour éviter les frustrations, le conseiller en financement immobilier rappelle ce précepte valable pour tous: «Lorsque vous avez choisi votre hypothèque, ne regardez plus l’évolution des taux.» C’est que David Lienhard s’irrite des démarches des clients mécontents: «Si les taux étaient montés, les débiteurs ne seraient pas venus remercier les pourvoyeurs de fonds. De leur côté, ceux-là n’auraient pas tenté de revoir les contrats à la hausse.»

Que les clients d’assurances ou de caisses de pension se rassurent, d’autres situations peuvent se révéler à leur avantage. S’ils vendent leur logement au moment où les taux sont bas, ils ont bien des chances d’échapper à la pénalité, alors qu’une banque en exigerait de ses clients. •