C’est le genre de dégringolade qui fait plaisir. Depuis deux mois, les taux de crédit hypothécaire chutent aux niveaux de 2003 à 2005, qui étaient eux-mêmes historiquement bas (voir graphique ci-contre). Et le plancher n’a pas encore été atteint. Le bon moment pour acheter une maison? Evidemment, surtout que la récession va faire pression sur les prix. Encore faut-il trouver un logement sur le marché. En revanche, les propriétaires actuels seraient bien inspirés de se plonger dans les tabelles de taux que révisent constamment les banques (voir tableau en bas de l’article suivant).

 

Ceux qui ont conclu une hypothèque cet été par exemple, alors que les intérêts frôlaient les 5%, vont d’abord grincer des dents. «Nous avons resigné en juillet pour cinq ans à 4,15%, se désespère Stéphanie Moray, qui habite un chalet à Leysin. La BCV nous a encouragé à prendre un contrat fixe: elle nous a dit que les taux allaient continuer à monter!» Pour David Lienhard, expert immobilier à la tête de HypoImmo, «ce type de personne a été mal conseillé. Pour ma part, entre mai et octobre 2008, j’ai convaincu tous mes clients d’opter pour du variable, et de passer au fixe lorsque le marché redescendrait.»

 

Une pénalité pour repartir de zéro. Ces débiteurs peuvent aujourd’hui tenter de rattraper le coup. Chez la plupart des pourvoyeurs de fonds, il est possible de dénoncer son contrat avant échéance et d’en conclure un nouveau sur-le-champ, aux conditions du jour. En contrepartie, les établissements bancaires exigent des indemnités de sortie, calculées au cas par cas, qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs. Cette pénalité leur permet de compenser non seulement leur manque à gagner sur les taux, mais aussi leurs pertes. Des pertes? Oui, car la banque s’engage pour chaque crédit hypothécaire dans des transactions inconnues du client. «Lorsqu’une banque consent un prêt, elle emprunte elle-même sur le marché des capitaux afin de se refinancer, expliquent Stéphane Defferrard et Stéphane Lanz, du bureau de conseils en financement Defferrard & Lanz. Elle fait un placement sans risque, de type obligation d’Etat ou marché des capitaux, qui se calque sur la durée de l’hypothèque.»

Théoriquement, la banque fonctionne donc comme un miroir, qui crée pour chaque crédit un double dans le marché des capitaux. Dans la pratique, cela fonctionne en flux permanent, puisqu’elle fait des emprunts ponctuels de dizaines, voire de centaines de millions de francs pour couvrir son portefeuille. La différence entre les deux taux permet de constituer la marge. Sous l’effet de la concurrence, celle-ci s’est réduite à une fourchette entre 0,4% et 0,7%.

Lorsqu’un propriétaire rompt son hypothèque, la banque se retrouve avec un emprunt sur les bras qu’elle ne peut plus rembourser. «Si le client peut casser son contrat, nous ne le pouvons pas», souligne Michel Albieri, vice-président de Credit Suisse Vaud. Dès lors, l’établissement bancaire investit la somme qu’il a récupérée sur le marché des capitaux, pour payer les intérêts de son propre emprunt. Et là, la chute des taux le pénalise. «Aujourd’hui, si nous devions replacer 500000 francs sur trois ans à la suite d’une rupture de contrat, nous n’obtiendrions que 1,33% d’intérêts!» Une sérieuse perte par rapport à l’hypothèque précédente.

Il est souvent possible de négocier avec sa banque. Les conditions actuelles offrent «une fenêtre d’opportunités qu’il faut saisir», estime Yvan Schmidt, analyste immobilier chez i Consulting SA. Martin Scherrer, du site comparis.ch, ajoute qu’il «n’est pas exclu que les taux baissent encore, et qu’il vaille la peine d’attendre. Mais les conditions sont déjà si bonnes qu’il n’est peut-être plus conseillé de tenter un coup de poker.» Une hausse pourrait survenir dès avril, vu que «la normalité se situe à 4%», rappelle Yvan Schmidt. Car si les banques centrales européennes ont fait fondre leurs taux, c’est uniquement pour relancer la conjoncture. Ils remonteront dès que l’économie aura retrouvé un nouveau souffle.